令和7年1月14日　提出 神戸中央 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８ ｢神仙寺通２－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ山手の住宅 地域 北西5.4m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 王子公園駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 神戸市中央区東部に位置する中小規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく 、今後も現状を維持しつつ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市中央区東部及び灘区北部の山手に位置する住宅地域を中心とした、阪神間の住宅地域である 。需要者は、神戸市居住者を中心に、圏外からの転入者も見られる。中小規模一般住宅が建ち並ぶ中央区東部山手の住 宅地域で、周辺は坂が多いものの、眺望の良さや割安感等から需要は比較的安定しており、地価はやや上昇傾向にある 。売買の中心価格帯は標準的な規模の土地で２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ中央区東部山手の住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、居住の快適性を 主な指標として価格が形成されている。周辺では賃貸マンション等も見られるが、公法上の規制等により、事業採算性 の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討 を踏まえ、市場の動向を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [102.0] 100 [127.7] [100.0] 100 215,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    209,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、地域によって差異はある ものの、需要は概ね堅調であり、全体として 地価は上昇傾向である。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％