令和7年1月14日　提出 神戸中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区熊内町８丁目５１番 ｢熊内町８－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 地下鉄新神戸駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に一般住宅が建ち並んだ高台に位置する熟成した住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測す る。地価は今後も緩やかな下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神 間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。中央区全般の土地需要は底 堅いが、山裾の利便性の悪い地域の需要は弱い。土地約１００㎡、総額１，７００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市中央区山手の住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。対象標準地は戸建住宅用に開発された住 宅地で、画地規模が小さく、公法上の規制から見ても、経済合理的な賃貸事業の想定が困難であるため、収益価格は試 算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性 が高いため高く、安定的であるものの、利便 性、災害発生危険性の大小等によりかなり格 差がある。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％