令和7年1月14日　提出 神戸北 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -47 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 山裾の既成住宅地域 南2.8m市道、三方路 水道 藍那 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．８ｍ市道　　三 方路　　　　　 交通 施設 藍那駅南東方 350m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移する と思われる。地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市並びに隣接市を中心とする、市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であると判定した。典型 的需要者は地縁を有する居住者で、圏外からの転入者は極めて少なく市場参加者は限定的で、需要は弱含みで推移して いる。市街化調整区域内の土地取引は少なく、その価格帯も個別的事情等により様々であり、中心価格帯を見出すこと は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、不動産取引は自己利用目的が中心で賃貸不動産は少なく、適切な賃貸事例が 収集できなかったので収益還元法は適用できなかった。比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、規範性のあ る事例を収集して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって比準価格に高い説得力があるも のと判断して、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に景気は持ち直しも見られるが、北区 の人口は減少傾向にあり、郊外では、地価は 横這いから下落傾向にある。 農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％