令和7年1月14日　提出 神戸北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -25 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が散在する住宅地域 南7m市道 水道、下水 横山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 横山駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が散在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測す る。地価は横這い乃至微減傾向にて推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市及び周辺市町の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏に地縁性をも つ農業従事者等が大半であり、圏外からの転入者はほとんど認められない。土地需要は依然弱含みであるが、一部回復 の兆しも見られる。不動産取引は少なく、個人的な事情による取引が多いため、需要の中心となる価格帯は見出せない 状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域に存し、周辺では貸家に対する有効な需要は見受けられず、合理的な賃貸市場は形成され ていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.1] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市南部エリアに較べ、北区の住宅地は割 安感があり、土地需要は増加傾向にある。一 部の地域を除き地価は上昇傾向にある。 農家住宅や一般住宅が散在する住宅地域であ り、地域要因に格別の変動はない。新病院の 整備計画は不透明で、今のところ目立った影 響はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％