令和7年1月15日　提出 神戸北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -22 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 県道背後の住宅地域 東4m市道 水道、下水 五社 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 五社駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主に農家住宅が見られる県道背後の住宅地域。地域要因に変動はなく当面は現状を維持すると予測する。転入需 要はほぼみられないが、地縁者等の需要が見られ、地価は当面は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市内の市街化調整区域内の住宅地域である。中心となる需要者は地縁性を有する圏内居住者等であ り、圏外からの転入需要はほぼみられない。地縁者等の一定の需要から需給は均衡し地価は横ばいで推移する。取引さ れる画地規模はまちまちで需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の規範性ある取引事例より試算した。一方、標準地は農家住宅を中心とした地域で、貸家の慣行が乏し く賃貸事例の収集が困難で、賃料水準の把握が困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって市場の動向を反映 し実証性・説得性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は減少傾向が続く。市街化調整区 域では需要は多くないため、地価は横ばいや 緩やかな下落地点がみられる。 農家住宅が見られる県道背後の住宅地域。地 域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％