令和7年1月14日　提出 神戸北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台西町５丁目６番３ ｢鈴蘭台西町５－７－３｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道　　 交通 施設 鈴蘭台駅北方 730m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持するものと予測す る。地価は上昇傾向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北区を中心とする住宅地域である。需要者は神戸市居住者 が中心であるが、圏外からの転入も見られる。画地規模が比較的大きく、区画整然とした住宅地域として成熟しており 、需給は安定している。標準地と同規模程度であれば土地は１，７００～１，８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、賃貸物件が少なく、標準的な賃料水準の把握が困難である ため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は自己使用目的で取引する需要者が中心であり、当該需要者は取引価格 を指標に価格決定するのが一般的であるため、多数の信頼性ある取引事例より求めた比準価格は規範性が高い。したが って、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [116.3] [101.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市南部エリアに較べ、北区の住宅地は割 安感があり、土地需要は増加傾向にある。一 部の地域を除き地価は上昇傾向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％