別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸垂水 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内
 ②地積
　(㎡)		 2,018  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 店舗

Ｓ1		 大中規模の小売店舗
を主とする路線商業
地域		 南西11.5m国道 水道、ガス、下水 学園都市

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 学園都市駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域の位置する幹線道路沿いは、近時に大中規模店舗の出店が相次ぎ商業集積が急速に進んでいる。新規の
出店余地もあり今後は更なる発展が見込まれ、地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね明石市及び神戸市内の郊外幹線道路沿いを主とする商業地域。需要者にはチェ－ン展開型の店舗事業
者等が想定される。地区計画による整備方針に基づき施設配置が進みつつあるエリアで、まだ供給残となる空地もみら
れる。したがって、今後更なる集積が予想され、商況に発展余地が大きい状況から実需は底堅いとみられる。しかし、
取引規模が一様ではないうえ定期借地権による進出等もあり、中心となる価格帯としての把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 公法上の規制及び地域内の利用状況を勘案のうえ中規模低層店舗の一棟貸しを想定し収益価格を求めた。しかし、当該
利用は建設協力金方式等契約内容が多様で標準化し難い状況にあり、賃貸条件の想定等はやや説得力を欠く側面がある
。また、利用形態自体も多様な路線商業地域でもあることから、本件においては比準価格をより重視し収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は総じてみれば改善しており、雇用
情勢も改善の動きが見られ、神戸市の商業地
需要は堅調に推移している。


上記のとおり商業集積が進み、発展が見込ま
れ、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ４０７
国
-13		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22.6m市
道、北東7m、
角地
１住居

(60,200)
b ＹＭ４０７
Ｙ
-33		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南21m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ＯＲ４０７
国
-7		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西20m、角地
２住居

(70,200)
d ＨＹ４０７
国
-40		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
e ＯＲ４０７
Ｙ
-37		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.5m市道
、南東8m、
二方路
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,281  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
118,407 		 100
[  88.4]
133,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
211,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
220,944 		 100
[ 137.7]
160,453 
160,000 
c (　           ) 
105,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,595 		 100
[  70.7]
152,185 
152,000 
d (　           ) 
213,042  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
246,935 		 100
[ 160.6]
153,758 
154,000 
e (　           ) 
203,111  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
206,013 		 100
[ 137.0]
150,374 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



神戸垂水 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発内容が不分明でかつ合理的な想定が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,806,797 
4,904,160 
16,902,637 
7,975,000 
8,927,637 		 （　0.9771）
8,723,194 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    212,760,829 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,018 ㎡     45.2 m x   47.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外型中規模店舗の一棟貸しで、顧客用の駐車スペ－スの配置規模が大きいこと等から容積充足率は低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
100.0 
750.00 
2,331 
1,748,250 		 10.0  17,482,500 
5.0  8,741,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

1,748,250 		 17,482,500 
8,741,250 
⑨年額支払賃料      1,748,250 円　×　12ヶ月　＝　      20,979,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,979,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,048,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,930,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,482,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         166,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,741,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,710,663 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,806,797 円　　　　（　        10,806 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,331 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 839,160 円  　　　       20,979,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,252,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,500 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,904,160 円　（　　　　　　         2,430 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,975,000 円  
（　　　　　         3,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,806,797 円      
②総費用 4,904,160 円      
③純収益　①－② 16,902,637 円      
④建物等に帰属する純収益 7,975,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,927,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,723,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,760,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４
 1411001123163-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸垂水 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内
 ②地積
　(㎡)		 2,018  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 店舗

Ｓ1		 大中規模の小売店舗
を主とする路線商業
地域		 南西11.5m国道 水道、ガス、下水 学園都市

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ国道 交通

施設		 学園都市駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市西部及び明石市を主とする路線商業地域である。需要者の中心は広域的に展開している量
販店等の法人である。周辺地域では大規模開発による住宅団地が広がっており、当該地域においても店舗等が集積して
いる。商業地の取引自体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがた
い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域は店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益が地価
の指標となり得る状況には至っていない。当該地域においては自己使用の利用形態が中心となっていることから、取引
にあたっては収益性よりも市場性が重視されるものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 垂水区の人口は微減傾向にある。景気は緩や
かに回復しており、商業地の需要も回復傾向
で、地価は全体的に上昇傾向で推移した。


大中規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ４０７
Ｙ
-33		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南21m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ＫＹ４０７
国
-13		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22.6m市
道、北東7m、
角地
１住居

(60,200)
c ＯＲ４０７
国
-7		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西20m、角地
２住居

(70,200)
d ＮＨ４０７
国
-49		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
220,944 		 100
[ 142.8]
154,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
95,281  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
118,407 		 100
[  83.2]
142,316 
142,000 
c (　           ) 
105,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,595 		 100
[  75.7]
142,133 
142,000 
d (　           ) 
137,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
155,848 		 100
[ 107.1]
145,516 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



神戸垂水 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,376,460 
4,887,600 
16,488,860 
7,975,000 
8,513,860 		 （　0.9771）
8,318,893 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    202,899,829 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,018 ㎡     45.2 m x   47.0 m  前面道路：国道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造１階建の一棟貸しロードサイド型店舗。建物規模は周辺の利用状況や駐車スペースとの均衡を勘案して想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
750.00 
100.0 
750.00 
2,285 
1,713,750 		 10.0  17,137,500 
5.0  8,568,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

1,713,750 		 17,137,500 
8,568,750 
⑨年額支払賃料      1,713,750 円　×　12ヶ月　＝　      20,565,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,565,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,028,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,536,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,137,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,568,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,676,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,376,460 円　　　　（　        10,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,285 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 822,600 円  　　　       20,565,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,252,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,500 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,887,600 円　（　　　　　　         2,422 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,975,000 円  
（　　　　　         3,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,376,460 円      
②総費用 4,887,600 円      
③純収益　①－② 16,488,860 円      
④建物等に帰属する純収益 7,975,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,513,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,318,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,899,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４
 1411001123163-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考