別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸垂水 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２
｢小束山本町３－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 住宅地に介在する郊
外型商業施設が建ち
並ぶ地域		 東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 学園都市

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 学園都市駅南方

3.4km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後に大型住宅団地があり、周辺は郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状維持で
推移するものと予測する。今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市西部及び隣接する明石市の圏域に存する商業地域である。需要者は圏内の個人事業者のほか、
全国展開する法人等も考えられる。当該地域及びその周辺は、スーパーマーケット等郊外型の店舗を中心とする地域で
、また背後の戸建住宅の新規分譲も進行中であり、商業的利用に留まらず住宅用など多様な用途での需要が認められる
。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域であるが、投資目的の収益物件は少なく、収益価格の説得力は相
対的に劣る。取引は自用又は自用兼用目的が多く、市場参加者は現実の取引価格を指標に意思決定を行う傾向にある。
よって、市場動向を反映した実証的な比準価格をやや重視しつつ収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。人手不足が懸念されるが景
気は回復傾向にあり、立地条件の良い事業用
地への需要は高い。


背後の大型住宅団地や商業背後地に恵まれ、
商況は安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ４０７
国
-13		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22.6m市
道、北東7m、
角地
１住居

(60,200)
b ＭＭ４０７
Ｙ
-53		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ＯＲ４０７
国
-7		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西20m、角地
２住居

(70,200)
d ＷＫ４０７
Ｙ
-52		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20.2m市
道、
北東6.1m、
北西6.1m、
三方路
２住居

(70,200)
e ＷＫ４０７
国
-67		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,281  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
118,407 		 100
[  99.9]
118,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
109,144  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
119,369 		 100
[  92.5]
129,048 
130,000 
c (　           ) 
105,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,595 		 100
[  87.9]
122,406 
124,000 
d (　           ) 
177,996  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
177,164 		 100
[ 137.7]
128,659 
130,000 
e (　           ) 
140,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,800 		 100
[ 120.0]
119,000 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



神戸垂水 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,830,875 
8,725,890 
34,104,985 
28,728,000 
5,376,985 		 （　0.9775）
5,256,003 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    131,400,075 円　　　　（　     82,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 750.00 Ｓ3 2,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,590 ㎡     41.0 m x   38.9 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は５区画の店舗、住宅部分はファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
85.0 
637.50 
2,400 
1,530,000 		 5.0  7,650,000 
5.0  7,650,000 

 2～ 3		 住宅
750.00 
88.0 
660.00 
1,389 
916,740 		 1.0  916,740 
2.0  1,833,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,250.00 
87.0 
1,957.50 

3,363,480 		 9,483,480 
11,316,960 
⑨年額支払賃料      3,363,480 円　×　12ヶ月　＝　      40,361,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,957.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,361,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,104,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,985,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,483,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,093 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,316,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,755,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,830,875 円　　　　（　        26,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,824,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,683,590 円  　　　       42,089,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,876,000 円  　　　　    456,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,725,890 円　（　　　　　　         5,488 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 456,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,728,000 円  
（　　　　　        18,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,830,875 円      
②総費用 8,725,890 円      
③純収益　①－② 34,104,985 円      
④建物等に帰属する純収益 28,728,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,376,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,256,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,400,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区小束山本町三丁目８６８番７６２
 1411000301212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸垂水 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 5-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２
｢小束山本町３－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 住宅地に介在する郊
外型商業施設が建ち
並ぶ地域		 東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 学園都市

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 学園都市駅南方

3.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は郊外型商業施設が建ち並ぶ地域であり、今後も当分の間現状を維持していくものと思われる。背後の
住宅地の地価は堅調に推移しており、当該地域の地価も若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市及び明石市の郊外型商業地域や幹線道路沿いの住宅商業混在地域である。需要者は全国ある
いは地元の事業者が中心である。景気動向は緩やかに推移しているが、垂水区内に敷地面積が中規模以上のまとまった
商業施設用地の供給が少なく、用地取得が難しくなりつつあるため、地価は引き続き強含みで推移している。取引され
る画地規模は大小様々であり、需要の中心となる明確な価格帯は見いだしにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際しては、多数の商業地の取引事例を収集して、市場性を反映した比準価格を試算した。収益
還元法の適用については、鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定して試算を行ったものの、郊外型店舗の標準的な賃料
水準、経費率の把握がやや困難であり、相対的に精度に難があると認められる。したがって、比準価格を中心に、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外部の商業地の地価は周辺人口の増減や世
帯構成の変化により影響を受けており、子育
て世帯が増加している地域の地価は強含み。


住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ
地域であり、特に格別な地域要因の変動はな
い。周辺で公営住宅の跡地を再開発した新規
分譲がみられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ４０７
国
-13		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22.6m市
道、北東7m、
角地
１住居

(60,200)
b ＭＭ４０７
Ｙ
-53		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ＯＲ４０７
国
-7		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西20m、角地
２住居

(70,200)
d ＷＫ４０７
国
-67		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,281  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
118,407 		 100
[  96.8]
122,321 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
109,144  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
119,369 		 100
[  96.8]
123,315 
125,000 
c (　           ) 
105,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,595 		 100
[  90.9]
118,366 
120,000 
d (　           ) 
140,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,800 		 100
[ 115.0]
124,174 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



神戸垂水 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,662,826 
8,719,420 
33,943,406 
28,728,000 
5,215,406 		 （　0.9775）
5,098,059 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    127,451,475 円　　　　（　     80,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 750.00 Ｓ3 2,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,590 ㎡     41.0 m x   38.9 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は５区画の店舗、２階・３階はファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積約５０㎡）の住宅２６戸を想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 周辺類似物件の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
750.00 
85.0 
637.50 
2,384 
1,520,000 		 5.0  7,600,000 
5.0  7,600,000 

 2～ 3		 住宅
750.00 
88.0 
660.00 
1,386 
915,000 		 1.0  915,000 
2.0  1,830,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,250.00 
87.0 
1,957.50 

3,350,000 		 9,430,000 
11,260,000 
⑨年額支払賃料      3,350,000 円　×　12ヶ月　＝　      40,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,957.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,200,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,096,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,831,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,430,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,260,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,741,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,662,826 円　　　　（　        26,832 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,446 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,386 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,824,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,677,120 円  　　　       41,928,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,876,000 円  　　　　    456,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,719,420 円　（　　　　　　         5,484 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 456,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,728,000 円  
（　　　　　        18,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,662,826 円      
②総費用 8,719,420 円      
③純収益　①－② 33,943,406 円      
④建物等に帰属する純収益 28,728,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,215,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,098,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,451,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区小束山本町三丁目８６８番７６２
 1411000301212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考