令和7年1月15日　提出 神戸垂水 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -45 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区清水が丘３丁目９２番９ ｢清水が丘３－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西3.7m市道 水道、ガス、下水 舞子 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 市道 交通 施設 舞子駅北方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンションが混在する旧来からの住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、当面は現状のまま 推移すると予測する。需給関係の状況は安定的で、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市垂水区内のＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線の戸建住宅地域で ある。需要者は地縁者を中心に神戸市の居住者が大半で、他市からの需要は少ない。駅距離は遠く、生活利便性もやや 劣る住宅地域だが、価格水準的に手頃感があり、需給関係は安定状態にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１０ ０㎡程度で８００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、その地域性から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念 した。近隣地域は、小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格 を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格 である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [179.2] [100.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向だが、地価は上昇傾 向で推移した。景気は緩やかな回復傾向にあ るが、金利上昇への不安感によりやや不安定 。 川沿いの住宅地域であり、生活利便性はやや 劣る。地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％