令和7年1月15日　提出 神戸垂水 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -37 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区山手２丁目５番１ ｢山手２－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 東垂水 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　５． ７ｍ市道　　 交通 施設 東垂水駅北方 400m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。利便性等が相 対的に良好で地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、神 戸市の居住者がほとんどを占める。旧来からの中規模一般住宅が多い住宅地域であり、交通・接近条件が相対的に良い ことから、宅地需要は強含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同程度の規模で２，０００万円前後 、新築戸建住宅は３，５００万円前後～４，０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。地域は居住の快適性が重視 される自己使用目的で取引されることが主であり、取引価格の水準を指標とした価格が合理的に判断されることが一般 的と認められる。よって、取引事例より求めた実証的な比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえて 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は改善しているが、物価、人件費等の上 昇による影響で先行きが懸念される。不動産 市場は利便性、環境等による選別化が著しい 。 最寄駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域であり、特に格別な地域 要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％