令和7年1月15日　提出 神戸垂水 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -33 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区狩口台２丁目２８番 ｢狩口台２－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 朝霧 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 朝霧駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと考えられる。駅からや や距離があるものの、住環境が良好なことから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部及び明石市東部の圏域に存する住宅地域 。需要者は神戸市及び明石市の居住者等が多いものの、外部からの転入者も見られる。中規模一般住宅を主とする住宅 地域で居住環境が良好なことから、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば３０００万円弱が 中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得 た。一方、周囲は戸建住宅用に開発された住宅地域であり、経済合理的な賃貸経営が成り立つ地域ではないため収益価 格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、前年標準地の価格からの検討を踏まえて鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、物価上 昇等の影響により先行きはやや不透明である 。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域で、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％