令和7年1月15日　提出 神戸垂水 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -23 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区霞ケ丘７丁目２２４１番２７３ ｢霞ケ丘７－５－２｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 垂水 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 垂水駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されると予測される。学校区が良好 である等、住宅地域として人気が高い地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄沿線で神戸市南西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市 内居住者が大半を占める。最寄駅へはやや距離があるが、エリア全体として眺望が良好で、人気のある校区内の地域で 需要は堅調である。規模にもよるが土地は２，７００万円程度、新築戸建住宅は４，５００万円程度が取引の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはマンション等も見受けられるが、画地規模が小さいため共同住宅等の想定は困難であり、又経済合理的に戸建 住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しない。快適性を重視し、収益になじみにくい戸建住宅 地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的に認められるので 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [103.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。経済が回復する中、駅徒歩 圏の宅地需要は強含みであるが、バス圏等利 便性の劣る地域については一部弱い住宅地も ある。 地域要因に特に変動はないが、学校区が良好 である等、従来から住宅地域として人気が高 い地域であり、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％