鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
神戸垂水 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸垂水 -6

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　山下　裕

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市垂水区福田３丁目１９番１｢福田３－１－３１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	垂水 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

垂水駅北東方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅、幹線道路背後に広がる共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で
推移するものと予測する。なお、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居
住者が大半を占める。最寄駅からバス圏に位置するため交通利便性にやや劣るが、幹線道路背後に位置し、周辺は買い
回り品店舗も見られ、住宅地域として環境は熟成しており、需給関係は概ね安定している。土地は標準地と同程度の規
模で総額２，０００万円弱程度、新築戸建住宅は４，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であるが、取引は自己所有目的が中心で、市場参加者は取引価格を指
標に価格決定するのが一般的である。又、収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためや
や低位に試算されたと判断される。よって、比準価格を中心に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[175.4]

[101.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

垂水区の人口は微減傾向であるが世帯数はほ
ぼ横ばい。駅徒歩圏内の住宅地需要は強いが
、バス圏の住宅地については弱い住宅地もあ
る。

交通利便性は劣るが、周辺の幹線道路沿いに
は店舗もみられ、地勢も平坦なことから一定
の需要はある。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸垂水 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ４０７国 -5	神戸市垂水区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	ＫＹ４０７国 -20	神戸市垂水区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.9m市道、北東3.2m、二方路		１低専 (70,150)
c	ＫＹ４０７国 -35	神戸市垂水区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、中間画地		１低専 (70,150)
d	ＭＳ４０７国 -45	神戸市垂水区		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	ＴＨ４０７Ｙ -55	神戸市垂水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,583	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,947	100 [ 130.0]	117,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 85,366	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	100,156	100 [ 86.3]	116,056		117,000
c	(　 ) 81,725	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	100,554	100 [ 87.3]	115,182		116,000
d	(　 ) 126,904	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	131,614	100 [ 112.4]	117,094		118,000
e	(　 ) 110,741	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,741	100 [ 94.1]	117,684		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

神戸垂水 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,016,286	593,996	2,422,290	1,990,680	431,610	（　0.9756） 421,079	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	10,526,975 円　　　　（　 63,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸垂水 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.7 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約４５㎡）を想定、使用容積率は需給関係により判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,380	124,200	1.0	124,200
							2.0	248,400
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,400	126,000	1.0	126,000
							2.0	252,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		250,200		250,200
								500,400

⑨年額支払賃料	250,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,002,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,002,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,852,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 500,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,016,286 円　　　　（　 18,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸垂水 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,400 円	31,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	120,096 円	3,002,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,996 円　（　　　　　　 3,600 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0657 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,990,680 円（　　　　　 12,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,016,286 円
②総費用	593,996 円
③純収益　①－②	2,422,290 円
④建物等に帰属する純収益	1,990,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,526,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸垂水 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市垂水区福田三丁目１９番１	1411000191205-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
神戸垂水 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸垂水 -6

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　福永　美幸

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市垂水区福田３丁目１９番１｢福田３－１－３１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	垂水 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

垂水駅北東方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状のまま推移していくものと予
測する。地価は緩やかに上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市
の居住者が大半を占める。住宅地としての熟成度の高い旧来からの住宅地域で需要は安定している。需要の中心となる
価格帯は、土地は標準地程度の規模で総額２，０００万円程度、新築の戸建住宅であれば、４，０００万円程度である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を採用し、適正に補
修正等して得られ、実証的で信頼性が高い。収益価格は周辺における不動産の利用状況等に鑑みて、軽量鉄骨造２階建
・共同住宅を想定したものであるが低位に試算価格された。本件では、取引は自己所有目的が中心であることからより
信頼性が高い比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[175.4]

[101.0]
100

118,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は改善しているが、物価、人件費等の上
昇による影響で先行きが懸念される。不動産
市場は利便性、環境等による選別化が著しい
。

最寄駅からやや離れた中小規模一般住宅、共
同住宅が混在する住宅地域であり、特に格別
な地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸垂水 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ４０７国 -35	神戸市垂水区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	ＫＹ４０７国 -34	神戸市垂水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m市道、中間画地		１低専 (70,150)
c	ＫＹ４０７国 -20	神戸市垂水区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.9m市道、北東3.2m、二方路		１低専 (70,150)
d	ＭＳ４０７国 -45	神戸市垂水区		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,725	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	100,554	100 [ 87.3]	115,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 124,817	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,666	100 [ 101.5]	119,868		121,000
c	(　 ) 85,366	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	100,156	100 [ 85.4]	117,279		118,000
d	(　 ) 126,904	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	131,614	100 [ 114.4]	115,047		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

神戸垂水 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,057,516	595,638	2,461,878	1,990,680	471,198	（　0.9756） 459,701	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	11,492,525 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸垂水 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.7 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、概ね４５㎡／戸、付近における土地利用状況、用途地域等を考慮した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,400	126,000	1.0	126,000
							2.0	252,000
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,418	127,620	1.0	127,620
							2.0	255,240
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		253,620		253,620
								507,240

⑨年額支払賃料	253,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,043,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預かり金により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,043,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,891,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 507,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 163,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,057,516 円　　　　（　 18,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸垂水 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,400 円	31,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,738 円	3,043,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,638 円　（　　　　　　 3,610 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0657 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,990,680 円（　　　　　 12,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,057,516 円
②総費用	595,638 円
③純収益　①－②	2,461,878 円
④建物等に帰属する純収益	1,990,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	459,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,492,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸垂水 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市垂水区福田三丁目１９番１	1411000191205-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考