令和7年1月15日　提出 神戸須磨 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濵本　佳子   TEL.

鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区磯馴町２丁目２５番外 ｢磯馴町２－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 須磨海浜公園 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 須磨海浜公園駅東方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する利便性の良好な既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみら れない。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線の沿線で、概ね神戸市の住宅地域の圏域である。需要者は神戸市内の居 住者が大半を占めている。利便性及び住環境ともに良好な住宅地域であり、需要は堅調である。市場の中心となる価格 帯は規模等によってまちまちであるが、新築の戸建住宅は５，０００万円～５，５００万円程度が需要の中心となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、共同住宅が多い住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時 的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、賃料水準の把握が困難なため収益価格は試算しなかった。比準価格は 規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映し た実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [100.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善の下、物価上昇等の懸 念はあるが、市場への影響は軽微で、須磨区 の住宅地価は概ね安定的に推移している。 住環境・利便性ともに良好な須磨区南部の住 宅地域であり、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％