令和7年1月15日　提出 神戸須磨 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -23 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区外浜町２丁目１２６番 ｢外浜町２－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅、作業場、 店舗等が混在する住 宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 鷹取 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 鷹取駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や作業所、青空駐車場等が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り 推移するものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線で、神戸市西部に位置する住宅地域である。 需要者の中心は圏内居住者であると想定される。臨海部の幹線道路後背に位置し、一般住宅、作業所等が混在する住宅 地域であるが、生活利便性が比較的良好であることから、需要は安定している。土地１，２００万円程度、新築建売で ３，０００～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、一般住宅や事業所等が混在して建ち並ぶ市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の 制約により、賃貸経営上、合理的な建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって 、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、付近標準地との 検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [101.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は微減傾向にある。地価は全体 的に上昇傾向だが、利便性の劣る一部地域で は下落傾向で推移した。 併用住宅や青空駐車場も混在する住宅地域で あり、地域要因に特に変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％