令和7年1月15日　提出 神戸須磨 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -9 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　潤   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区戎町６丁目５番３ ｢戎町６－１－７｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 小規模一般住宅に共 同住宅等が見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 東須磨 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東須磨駅東方 400m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域で、今後も現状維持のまま推移していくものと予測 する。地価は概ね堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸 市の居住者が大半を占める。当該地域は、小規模住宅が多い地域であるが、利便性に恵まれた住宅地で、需給関係は概 ね安定している。土地は１８００万円～２３００万円（９０㎡程度）、新築戸建物件は４０００～５０００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件は混在しているが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収 益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。当該 鑑定評価額は指定基準地の価格と検討しても妥当なものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　須磨（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区南部の人口は微減傾向。取引件数はほ ぼ横ばい。景気は緩やかに回復する中、不動 産需要は底堅い。 特段の地域要因の変動はないが、生活の利便 性等から実需は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +1.7 ％