令和7年1月15日　提出 神戸須磨 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濵本　佳子   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区南町２丁目３番１４ ｢南町２－１－９｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅に共同住宅 等が見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 須磨海浜公園 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     5 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 須磨海浜公園駅北西方 220m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅と共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測さ れる。須磨海浜公園で再整備事業が進行し、需要も高く、地価は上昇傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね神戸市の中規模一般住宅が多い住宅地域の圏域である。需要 者は神戸市の居住者を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。水族館リニューアル予定や周辺の店舗オープ ンから選好性が高まってきており、需要は強含んでいる。新築建売物件であれば、土地建物総額で４，５００万円前後 の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標 準地の画地規模が小さく、間口も狭いため賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。 比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実 態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [102.0] 100 248,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善の下、物価上昇等の懸 念はあるが、市場への影響は軽微で、須磨区 の住宅地価は概ね安定的に推移している。 駅接近性に優れ、生活利便性も良好で、需要 は安定している。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％