令和7年1月11日　提出 神戸長田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区駒ヶ林南町４番１９ ｢駒ヶ林南町１－７７｣ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 2:1 工場兼事務所 小規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業団地 南西8m私道 水道、ガス、下水 駒ヶ林 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ私道 交通 施設 駒ヶ林駅南西方 890m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に小規模な工場が建ち並んだ臨海部の工業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状維持 で推移するものと予測する。マクロ経済環境の動向等を反映して地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市南部に形成された工業地域の広域にわたる。需要者は中小規模製造業や倉庫業を営む法人が中心で 、地域的には広範囲からの需要がある。高速道路建設の事業化等にあわせて、周辺では大型物流施設が整備されている ことや、金融緩和により資金調達環境が良好であることなどもあって、地価は強含みで推移している。工場用地等の取 引は少なく、画地規模や取引事情は様々で、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小工場が多い地域であり、貸工場や貸倉庫も散見されるが、賃貸市場が十分に熟成しておらず、経済合理 的な賃貸事業を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しない。以上により市場の実勢を反映した、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。長田区の人口は減少傾向にあ り、土地取引件数についても減少している。 臨海部の工業地域であり、地域要因に大きな 変化はない。なお、高速道路建設の事業化等 にあわせて、周辺では大型物流施設が整備さ れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％