鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
神戸長田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

364,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外｢松野通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西27m市道	水道、ガス、下水	新長田 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

新長田駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、駅至近の好立地に位置
しており、希少性等から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 291,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線、地下鉄山手線及び神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する商業地
域である。需要者の中心は地縁性を有する中小規模の地元事業者等である。人通りの多い駅至近の繁華な幹線道路沿い
にあって、その希少性等から地価は上昇傾向で推移している。商業地の取引が少ない上、画地規模等も様々であり、売
買の中心価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅近接の商業地で賃貸物件も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり長田区内において少ないが信頼性のある取
引事例を収集し得た。一方、店舗等の賃料は用途及び契約条件等により個別性が強く、近接する地域内において規範性
のある賃貸事例が少ないため収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって収益価格は比較考量するに止め、
市場の実勢を反映した比準価格を重視し、指定基準地価格の変動状況を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長田（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    351,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回
復している。長田区の人口は減少傾向、土地
取引件数は若干の減少傾向にある。

中高層店舗ビル等が見られる駅近接の商業地
域。周辺環境に特段の変動は見受けられず、
希少性等から地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

+3.7 ％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ３０７国 -21	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東50m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＳＳ３０７Ｙ -39	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	北西20m市道、南東6m、二方路		準工地区計画等角敷地等指定区域 (80,300)
c	ＨＤ３０７Ｙ -27	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西50m国道、北東30m、角地		近商 (100,400)
d	ＵＧ３０７Ｙ -31	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m市道、中間画地		近商 (100,400)
e	ＯＴ３０７Ｙ -30	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,269	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,754	100 [ 101.8]	375,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 436,100	100 [ 130.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	337,378	100 [ 88.2]	382,515		383,000
c	(　 ) 352,388	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	360,114	100 [ 95.0]	379,067		379,000
d	(　 ) 353,190	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,730	100 [ 96.9]	380,526		381,000
e	(　 ) 386,492	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	409,682	100 [ 107.1]	382,523		383,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 379,000 円／㎡]

神戸長田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,250,021	11,893,735	37,356,286	33,205,900	4,150,386	（　0.9563） 3,969,014	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	101,769,590 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＲＣ6F1B	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	350 ㎡	11.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１～６Ｆ店舗；部分賃貸

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	4,190	733,250	2.0	1,466,500
							2.0	1,466,500
2～ 2	店舗	250.00	80.0	200.00	3,290	658,000	2.0	1,316,000
							2.0	1,316,000
3～ 6	店舗	250.00	80.0	200.00	2,992	598,400	2.0	1,196,800
							2.0	1,196,800
地下 1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	3,290	616,875	2.0	1,233,750
							2.0	1,233,750
～

計		1,750.00	77.9	1,362.50		4,401,725		8,803,450
								8,803,450

⑨年額支払賃料	4,401,725 円　×　12ヶ月　＝　 52,820,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,820,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,282,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,538,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,803,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,803,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,632,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,250,021 円　　　　（　 140,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,992 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,665,000 円	533,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,641,035 円	52,820,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 991,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,530,500 円	533,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,893,735 円　（　　　　　　 33,982 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	533,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,205,900 円（　　　　　 94,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,250,021 円
②総費用	11,893,735 円
③純収益　①－②	37,356,286 円
④建物等に帰属する純収益	33,205,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,150,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,969,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,769,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸長田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市長田区松野通一丁目１０３番６	1411000322194-0000
2	神戸市長田区松野通一丁目１０３番１０	1411000322199-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
神戸長田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　近藤　亮太

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

364,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外｢松野通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西27m市道	水道、ガス、下水	新長田 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

新長田駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域。今後も現状を維持すると予測する。飲食などの業況回復に伴い堅調な
需要がみられる。堅調な需要を反映し、地価は上昇傾向での推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 373,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸市中南部の商業地域である。需要者の中心は地縁ある小売事業者や不動産業者等である。駅近
で飲食店舗や事務所ビル用地としての需要がみられる。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は商業地域内に存し、収益価格は無視し得ないが賃料設定等で想定要因を含むことは否めない。一方で比準価格
は複数の規範性の高い取引事例より求めることができた。本件では説得性・規範性の高い比準価格を標準に、収益価格
を比較検討し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長田区では人口減少傾向にあるが、コロナ禍
以降、飲食などの出店の回復もあり商業地価
格は堅調に推移する。

新長田駅周辺地区では再開発事業が完了。令
和７年には大学の開校、さらに令和１３年頃
には市立西市民病院の移転が計画されている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

+3.7 ％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ３０７Ｙ -39	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	ＫＲ３０７Ｙ -31	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	南西8.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＳＳ３０７国 -21	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東50m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＨＨ３０７国 -24	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	北東3m私道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,633	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,151	100 [ 80.1]	368,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 338,276	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	339,951	100 [ 90.6]	375,222		375,000
c	(　 ) 374,269	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,754	100 [ 101.8]	375,004		375,000
d	(　 ) 308,794	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,735	100 [ 84.4]	371,724		372,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 373,000 円／㎡]

神戸長田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,128,208	11,887,203	37,241,005	33,205,900	4,035,105	（　0.9563） 3,858,771	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	98,942,846 円　　　　（　 283,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＲＣ6F1B	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	350 ㎡	11.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況、規模、賃貸需要等を総合的に考慮して各階部分賃貸による店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	4,180	731,500	2.0	1,463,000
							2.0	1,463,000
2～ 2	店舗	250.00	80.0	200.00	3,285	657,000	2.0	1,314,000
							2.0	1,314,000
3～ 6	店舗	250.00	80.0	200.00	2,983	596,600	2.0	1,193,200
							2.0	1,193,200
地下 1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	3,285	615,938	2.0	1,231,876
							2.0	1,231,876
～

計		1,750.00	77.9	1,362.50		4,390,838		8,781,676
								8,781,676

⑨年額支払賃料	4,390,838 円　×　12ヶ月　＝　 52,690,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,690,056 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,269,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,421,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,781,676 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,781,676 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,628,123 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,128,208 円　　　　（　 140,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,983 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,665,000 円	533,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,634,503 円	52,690,056　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 991,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,530,500 円	533,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,887,203 円　（　　　　　　 33,963 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	533,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,205,900 円（　　　　　 94,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,128,208 円
②総費用	11,887,203 円
③純収益　①－②	37,241,005 円
④建物等に帰属する純収益	33,205,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,035,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,858,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,942,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸長田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市長田区松野通一丁目１０３番６	1411000322194-0000
2	神戸市長田区松野通一丁目１０３番１０	1411000322199-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考