令和7年1月15日　提出 神戸長田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -17 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２ ｢戸崎通２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:2 住宅 ＬＳ3 住宅、店舗併用住宅 等が混在する住宅地 域 南東8.7m市道 水道、ガス、下水 板宿 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８．７ｍ 市道 交通 施設 板宿駅東方 400m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅や店舗併用住宅等が混在する住宅地域であり、最寄駅及び都心への接近性が良好で、今後も現状を維持しつ つ推移すると予測する。平坦地に対する需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄、神戸高速鉄道、ＪＲ山陽本線等の沿線で神戸市長田区及び周辺区の住宅地域である。需 要者は圏内の居住者で一次取得者や地縁者が中心である。板宿駅から徒歩圏にある平坦地に存し、生活利便性が良好で あることから、地価の上昇傾向が続いている。土地は本件標準地と同程度の規模で１６００万円程度、新築戸建住宅は ３５００～４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自 用目的の取引が中心の住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地 域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.1] [102.0] 100 213,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田区南部の平坦地では地価の上昇率が拡大 しているが、北部丘陵地を中心に地勢の劣る 地域では需要が低迷している。 地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％