令和7年1月15日　提出 神戸長田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区長田天神町２丁目１番４６ ｢長田天神町２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 整然とした山手の住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 神鉄長田 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 神鉄長田駅西方 200m 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に一般住宅が建ち並んだ生活利便性にやや難のある住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当 面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線、神戸高速鉄道線等の各沿線で、神戸市長田区中北部の住宅地域である。需要者は長田区 の居住者が多く、その中でも地縁者が中心と考えられる。駅接近性が良好であることに加えて、実需に基づく相応の取 引が認められることなどから地価は安定的である。土地は標準地と同規模であれば１１００万円程度が中心価格帯と思 料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅も見られるが、周辺の土地利用を考慮すると、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実 的であるため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心となる戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺で の取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常である。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 75,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回 復している。長田区の人口は減少傾向、土地 取引件数は若干の減少傾向にある。 周辺街路に起伏があり、最寄り駅周辺には商 業集積が見られず、需要は弱い。地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％