別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸兵庫 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸兵庫 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市兵庫区羽坂通２丁目１番２８外
｢羽坂通２－１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ10F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m市道 水道、ガス、下水 兵庫

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 兵庫駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル及び店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測す
る。需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線、地下鉄山手線及び神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する
商業地域である。需要者は圏内に地縁を有する事業法人を中心に圏外からの需要も見込まれる。街路条件や中心市街地
への接近性に優れ、マンション用地等に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。なお、土地は、画
地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は、同一需給圏内において代
替性が認められる取引事例を収集して比準を行い、市場の実勢を反映した価格が試算された。一方、収益価格は、試算
過程において想定要素を多数含むため、相対的信頼性はやや低いと思料する。したがって、本件では比準価格を重視す
るとともに、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　兵庫（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    416,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回
復している。兵庫区の人口は若干の増加傾向
、土地取引件数は減少傾向にある。


利便性に優れる幹線道路沿いの商業地域にあ
って、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 神戸兵庫 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ３０７
Ｙ
-30		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ＵＧ３０７
Ｙ
-31		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ＨＤ３０７
Ｙ
-27		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西50m国道、
北東30m、
角地
近商

(100,400)
d ＮＭ３０７
Ｙ
-37		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(100,360)
e ＴＳ３０７
Ｙ
-47		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.1m市道、
中間画地
商業

(100,366)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,492  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,682 		 100
[  91.2]
449,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
449,000 
b (　           ) 
353,190  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
368,730 		 100
[  87.2]
422,856 
423,000 
c (　           ) 
352,388  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
360,114 		 100
[  85.1]
423,166 
423,000 
d (　           ) 
410,354  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,565 		 100
[  97.1]
447,544 
448,000 
e (　           ) 
368,385  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
405,592 		 100
[  93.7]
432,862 
433,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



神戸兵庫 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,428,942 
7,288,558 
25,140,384 
21,742,700 
3,397,684 		 （　0.9563）
3,249,205 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     83,312,949 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸兵庫 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ8 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   264 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗；フロア貸、２～８Ｆ住宅；４８㎡程度×２１戸の建物を想定した。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
4,250 
510,000 		 3.0  1,530,000 
3.0  1,530,000 

 2～ 3		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,127 
306,288 		 1.0  306,288 
2.0  612,576 

 4～ 5		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,150 
309,600 		 1.0  309,600 
2.0  619,200 

 6～ 7		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,170 
312,480 		 1.0  312,480 
2.0  624,960 

 8～ 8		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,190 
315,360 		 1.0  315,360 
2.0  630,720 

計
1,280.00 
88.1 
1,128.00 

2,682,096 		 3,702,096 
5,874,192 
⑨年額支払賃料      2,682,096 円　×　12ヶ月　＝　      32,185,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         408,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,185,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         408,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,629,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,963,494 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,702,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,874,192 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,430,278 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,428,942 円　　　　（　       122,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,127 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸兵庫 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,745,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,629,658 円  　　　       32,593,152　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,966,500 円  　　　　    349,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,288,558 円　（　　　　　　        27,608 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 349,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,742,700 円  
（　　　　　        82,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,428,942 円      
②総費用 7,288,558 円      
③純収益　①－② 25,140,384 円      
④建物等に帰属する純収益 21,742,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,397,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,249,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,312,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸兵庫 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市兵庫区羽坂通二丁目１番２８
 1400000204399-0000
2 　神戸市兵庫区羽坂通二丁目１番４８
 1400001102580-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸兵庫 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸兵庫 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市兵庫区羽坂通２丁目１番２８外
｢羽坂通２－１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ10F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南西30m市道 水道、ガス、下水 兵庫

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 兵庫駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　中高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。
利便性の優れる地域であるため、需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ山陽本線及び神戸高速鉄道等の沿線で、概ね神戸市及び隣接市の市街地に存する商業地域である。
需要者は圏域内に地縁を有する事業者や地元企業等が中心である。フラットな地勢で、駅近であり、また街路条件も良
好であるため、マンション用地としての引き合いも多いが、供給が少なく地価は強含みで推移している。画地規模や需
要者の属性等により取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は同一需給圏内において代替性のある複数の取引事例を基礎に算定され、市場性を反映した価格が試算され
た。一方、収益還元法は、周辺には店舗・マンション等の賃貸物件も見られるが、規範性を有する賃貸事例が少なく、
これらを基礎に算定された収益価格の相対的信頼性はやや低いと思料される。以上から、本件では比準価格を重視して
、収益価格を斟酌し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　兵庫（県）） 5-2           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    416,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 兵庫区の人口は微増傾向にある。需要は山手
地域を除き、総じて堅調である。



地域要因に格別の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 神戸兵庫 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＵＧ３０７
Ｙ
-31		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ＹＹ３０７
Ｙ
-20		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西37m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＨＤ３０７
Ｙ
-27		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西50m国道、
北東30m、
角地
近商

(100,400)
d ＯＴ３０７
Ｙ
-30		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東27m市道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
353,190  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
368,730 		 100
[  84.3]
437,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
414,747  		 100
[ 130.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
336,902 		 100
[  78.3]
430,271 
430,000 
c (　           ) 
352,388  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
360,114 		 100
[  83.2]
432,829 
433,000 
d (　           ) 
386,492  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,682 		 100
[  95.0]
431,244 
431,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



神戸兵庫 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,392,673 
7,034,968 
24,357,705 
20,932,800 
3,424,905 		 （　0.9353）
3,203,314 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     82,136,256 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸兵庫 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ8 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   264 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗；フロア貸、２～８Ｆ住宅；平均約４５㎡×２１戸の建物を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
4,140 
496,800 		 3.0  1,490,400 
3.0  1,490,400 

 2～ 3		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,175 
295,800 		 1.0  295,800 
2.0  591,600 

 4～ 5		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,200 
299,200 		 1.0  299,200 
2.0  598,400 

 6～ 7		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,220 
301,920 		 1.0  301,920 
2.0  603,840 

 8～ 8		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,240 
304,640 		 1.0  304,640 
2.0  609,280 

計
1,280.00 
83.8 
1,072.00 

2,595,280 		 3,588,880 
5,687,360 
⑨年額支払賃料      2,595,280 円　×　12ヶ月　＝　      31,143,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,072.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         408,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,143,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         408,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,577,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,973,792 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,588,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,687,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,384,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,392,673 円　　　　（　       118,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸兵庫 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,577,568 円  　　　       31,551,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    336,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,034,968 円　（　　　　　　        26,648 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,932,800 円  
（　　　　　        79,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,392,673 円      
②総費用 7,034,968 円      
③純収益　①－② 24,357,705 円      
④建物等に帰属する純収益 20,932,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,424,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,203,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,136,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸兵庫 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市兵庫区羽坂通二丁目１番２８
 1400000204399-0000
2 　神戸市兵庫区羽坂通二丁目１番４８
 1400001102580-0000
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備考