令和7年1月14日　提出 神戸兵庫 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -14 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０ ｢塚本通８－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:4 住宅 Ｓ4 中小規模住宅、店舗 等が混在する住宅地 域 北西7.6m市道 水道、ガス、下水 兵庫 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．６ ｍ市道 交通 施設 兵庫駅西方 400m 法令 規制 ２住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅の他、店舗等も混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。地域要因 に大きな変動は見られず、引き続き、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線及び同海岸線等の各沿線で、概ね兵庫区を 中心とした神戸市中西部の圏域の住商混在地域等である。需要者は兵庫区をはじめとする同一需給圏内の居住者等が多 く、圏外からの転入者は少ない。駅に近く三宮地区へのアクセスも良好であるほか、生活利便性も備えること等から需 要は堅調に推移している。土地は標準地と同規模であれば２０００万円台前半くらいが中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一般住宅のほか店舗等も混在する混在地域であり、周辺において、価格水準、環境等の類似した信頼性のある取引事 例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲には賃貸物件も見られるが、画地規模等の条件により経済合 理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    261,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [100.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は微増傾向にある。需要は山手 地域を除き、総じて堅調である。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％