令和7年1月11日　提出 神戸兵庫 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３ ｢今出在家町１－７－４｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西7.9m市道 水道、ガス、下水 中央市場前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位　北７．９ ｍ市道 交通 施設 中央市場前駅南方 450m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域で、当該地域内においては特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を 維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市営地下鉄海岸線沿線を中心とする市街地南部の住宅地域である。需要者は、圏域内の居住者が中 心で圏域外からの転入者は少ない。臨海部に近い住宅地域であるが、近接する地域で大型商業施設が開業したことによ り、利便性が向上したため需要は概ね堅調で、地価水準は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、１０ ０㎡の土地で１８００～２０００万円程度、新築建売住宅は３８００～４２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等も見られるものの、戸建住宅としての利用が殆どで、自己使用目的の戸建住宅又は戸建住宅用地が 取引の中心となっている。なお、画地規模が小さいため経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が現実的ではないた め、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    261,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [101.0] 100 [149.0] [100.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は概ね横這い傾向で推移してい る。住宅地需要は総じて増加しており、最寄 り駅から遠い山麓部を除いて概ね堅調である 。 令和３年１１月にオープンした「県立兵庫津 ミュージアム・初代県庁館」に続き、博物館 「ひょうごはじまり館」が令和４年１１月に オープンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％