令和7年1月15日　提出 神戸兵庫 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２ ｢浜山通２－２－９｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1.5:1 事務所兼住宅 Ｓ3 一般住宅、アパート 等が混在する既成の 住宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 地下鉄和田岬 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 地下鉄和田岬駅西方 480m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、今後も現状を維持するも のと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄海岸線及びＪＲ山陽本線の各沿線で、兵庫区及び隣接区の南部市街地を中心とする住宅地域であ る。需要者は圏域内居住者が中心である。一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であるが、周辺地域では街 区整備が行われ、公共施設の整備が進み、商業施設の集積度が高まりつつある。不動産に対する需要は堅調に推移して いる。土地は標準地と同規模であれば２７００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域ではアパート等も見られるが、標準地は画地規模等の制約により合理的な共同住宅を想定することが困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は代替不動産の取引価 格水準を注視して取引を行うものと思料される。したがって、複数の取引事例から算定され、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    261,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [101.0] 100 [144.4] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回 復している。兵庫区の人口は若干の増加傾向 、土地取引件数は減少傾向にある。 地域要因に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％