令和7年1月14日　提出 神戸兵庫 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区東出町３丁目５６番 ｢東出町３－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:4 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 神戸 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 神戸駅南方 930m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅やアパート等が混在する住宅地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。古 い住宅から、新築建売住宅への転換もみられ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線等の各沿線で、概ね兵庫区を中心とする神戸市中西部の圏域 に存する浜手の住宅地域と判断した。需要者は同一需給圏内の地縁者が多く、圏外からの転入者は少ない。小規模一般 住宅の他、アパート等も混在する住宅地域で、大型店舗の開業により生活利便性が向上したことに加え、規模が小さく 値頃感から需要は堅調に推移している。土地は、標準地と同規模であれば１１００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自ら居住することを目的とした取引が中心であり、兵庫区南部等における環境等の類似した取引事例を収集し、実証 的な比準価格を試算した。一方、周囲にはアパート等の賃貸物件も見られるが、画地規模、間口等の条件により、経済 合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等を想定することが困難であるため、収益価格の算定は断念した。以上から、本 件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    261,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [101.0] 100 [178.9] [103.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は微増傾向にある。需要は山手 地域を除き、総じて堅調である。 地域要因に特に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％