令和7年1月15日　提出 神戸灘 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区大石南町３丁目６７番 ｢大石南町３－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 643   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼工場 Ｓ2 事業所、倉庫、工場 等が見られる工業地 域 西8m市道 水道、下水 大石 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大石南町まちづくり協定 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大石駅南西方 600m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事業所及び倉庫等の見られる工業地域で、暫くは現状の用途性を維持するものと予測する。地価は上昇基調にあ ると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市を含む阪神間の工業地域等である。需要者は圏内の中小事業者が多い。港湾、高速道、及び周辺都 市部との接近性が良く、近年は多業種からの引き合いが増加している。そもそも工業地の供給が少なく、需要者の業種 等により、取引の中心となる価格を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の事業所や作業所が多い工業地域で、経済合理性が成立する賃貸事業を想定することが現実的でないため収益価格 は試算しなかった。同一需給圏における複数の取引事例から求めた比準価格を採用し、類似の標準地との検討を加えて 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪神間の臨海部においては、物流関連のみな らず製造業向けの需要が増加し、特に中小規 模地の需給が逼迫している。 一般的要因の影響はあるものの、地域要因に ついて大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.5 ％  ％