別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸灘 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -21 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区中郷町４丁目２番１３
｢中郷町４－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 484  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 六甲道

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 六甲道駅東方

670m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が多い利便性の高い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価
は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              406,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線等の沿線で、神戸市東部を中心とした阪神間の最寄り駅徒歩圏の住
宅地域である。需要者の中心は大手又は中堅のマンションディベロッパー等が中心である。灘区において、最寄り駅か
ら徒歩圏内で規模のまとまったマンション用地に対する需要は旺盛で、新規供給は少ないため、マンション用地の地価
は上昇傾向にある。画地条件や街路条件により取引される価格はまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性に着目した価格であり、中心となる需要者を考慮すると重視す
べき価格であるが、価格算定の過程で多くの想定要素を含み、相対的に信頼性が劣る。一方で、比準価格は市場におけ
るマンション適地等の実際の取引価格を基礎として算定した実証的な価格である。よって、実証的な比準価格を採用し
、開発法による価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区の住宅地の需要は堅調であり、全体とし
て地価は上昇傾向。マンション用地に対する
需要も旺盛である。


地域要因に特別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０７
国
-17		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.5m市道、
西5.5m、角地
１中専
風致地区
(40,200)
b ＡＨ３０７
国
-11		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＡＨ３０７
国
-17		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南27m市道、
北6m、西8m、
三方路
１住居

(80,300)
d ＡＨ３０７
Ｙ
-43		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ＯＴ３０７
国
-1		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,859  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
377,280 		 100
[  86.2]
437,680 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
345,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
366,224 		 100
[  77.4]
473,158 
473,000 
c (　           ) 
586,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
569,499 		 100
[ 136.3]
417,828 
418,000 
d (　           ) 
316,644  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
383,154 		 100
[  85.7]
447,088 
447,000 
e (　           ) 
339,908  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
353,504 		 100
[  81.9]
431,629 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    442,000 円／㎡]  



神戸灘 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンションであるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンションであるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

619,546,129 
423,061,490 
12 
760,000 
967.84 
305,000 
1,230.34 
⑧開発法による価格 　　          196,484,639 円　　　　（　              406,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
484 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  484.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
290.35 ㎡  1,230.34 ㎡  967.84 ㎡  262.50 ㎡  967.84 ㎡  ＲＣ・5F
 (    15 戸)
 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     254.2 ％）  （     200.0 ％）  （      54.2 ％）  （     78.66 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   14.6 ｍ

  31.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 760,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    760,000 円／㎡　　×　　       967.84 ㎡　　＝　　　　         735,558,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           735,558,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   317,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    317,200 円／㎡　　×　　　   1,230.34 ㎡　　＝　　　　         390,263,848 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等により不要と判定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           735,558,400 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　          88,267,008 円 
支出合計　④+⑤+⑥           478,530,856 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 19 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 58,844,672 円  (      8 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           53,542,767 円 
販売総額(2期) 14,711,168 円  (      2 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           12,767,823 円 
販売総額(3期) 662,002,560 円  (     90 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          553,235,539 円 
収入合計 － － － － 619,546,129 円 
支出 建築工事費(1期) 117,079,154 円  (     30 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          109,586,088 円 
建築工事費(2期) 117,079,154 円  (     30 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          103,556,512 円 
建築工事費(3期) 156,105,539 円  (     40 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          130,457,399 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 52,960,205 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           49,104,702 円 
販売管理費(2期) 35,306,803 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           30,356,789 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 423,061,490 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          619,546,129 円　　－　　　　　　          423,061,490 円　　＝　　　　　           196,484,639 円 

              406,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸灘 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区中郷町四丁目２番１３
 1400000048546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
神戸灘 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -21 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市灘区中郷町４丁目２番１３
｢中郷町４－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 484  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 六甲道

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 六甲道駅東方

670m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ
、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              402,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸線及びＪＲ東海道本線で概ね神戸市東部及び阪神間の住宅地域及び住商混在地域である。需要者
の中心は、中堅及び大手マンションディベロッパーと考えられる。最寄り駅から徒歩圏内で、住環境が比較的良好な地
域においては、画地規模のまとまった土地は希少性が高く、需給は逼迫している。土地は画地規模や需要者の属性等に
よって成約価格にばらつきがあり中心となる市場の価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では画地規模のまとまった土地はマンション用地としての取引が多い。比準価格は実際の取引事例から求めたもの
で、市場実態を反映して実証的である。投資採算性から求めた開発法による価格は、試算の過程に想定要素を含み、相
対的に信頼性がやや低いものと思料される。よって本件では実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ
、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 灘区の住宅地域需要は堅調であり、地価も全
体的には上昇が継続している。マンション用
地に対する需要も旺盛である。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸灘 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０７
Ｙ
-43		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ＮＭ３０７
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.4m市道、
中間画地
１住居

(70,176)
c ＴＭ３０７
国
-21		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
近商

(100,300)
d ＡＨ３０７
国
-4		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
南西6m、
北東6m、
三方路
１中専

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,644  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
383,154 		 100
[  83.5]
458,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
459,000 
b (　           ) 
322,642  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
351,850 		 100
[  76.8]
458,138 
458,000 
c (　           ) 
534,171  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
550,196 		 100
[ 121.2]
453,957 
454,000 
d (　           ) 
610,882  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
602,737 		 100
[ 132.3]
455,584 
456,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    457,000 円／㎡]  



神戸灘 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンションであるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンションであるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

623,622,091 
429,217,051 
12 
765,000 
967.84 
310,000 
1,230.34 
⑧開発法による価格 　　          194,405,040 円　　　　（　              402,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸灘 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
484 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  484.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
290.35 ㎡  1,230.34 ㎡  967.84 ㎡  262.50 ㎡  967.84 ㎡  ＲＣ・5F
 (    15 戸)
 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     254.2 ％）  （     200.0 ％）  （      54.2 ％）  （     78.66 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   14.6 ｍ

  31.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 765,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    765,000 円／㎡　　×　　       967.84 ㎡　　＝　　　　         740,397,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           740,397,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   322,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    322,400 円／㎡　　×　　　   1,230.34 ㎡　　＝　　　　         396,661,616 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           740,397,600 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　          88,847,712 円 
支出合計　④+⑤+⑥           485,509,328 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 19 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 59,231,808 円  (      8 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           53,895,022 円 
販売総額(2期) 14,807,952 円  (      2 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           12,851,822 円 
販売総額(3期) 666,357,840 円  (     90 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          556,875,247 円 
収入合計 － － － － 623,622,091 円 
支出 建築工事費(1期) 118,998,485 円  (     30 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          111,382,582 円 
建築工事費(2期) 118,998,485 円  (     30 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          105,254,160 円 
建築工事費(3期) 158,664,646 円  (     40 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          132,596,045 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 53,308,627 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           49,427,759 円 
販売管理費(2期) 35,539,085 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           30,556,505 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 429,217,051 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          623,622,091 円　　－　　　　　　          429,217,051 円　　＝　　　　　           194,405,040 円 

              402,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸灘 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市灘区中郷町四丁目２番１３
 1400000048546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考