令和7年1月15日　提出 神戸灘 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区桜ケ丘町５５番 ｢桜ケ丘町１０－７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,180) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にマンショ ン等が混在する住宅 地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 六甲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 六甲駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、現状と大差なく推移するものと予測する。地 価は上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部から阪神間に及ぶ住宅地域である。需要者は圏 内に居住する個人が中心となっている。最寄り駅からは上りの坂道で接近性にやや劣るものの、定評のある指定校区内 における割安感から、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格は画地規模によって異なるが、新築戸建住宅 で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等も散見されるが、中小規模戸建住宅を主体とする住宅地域であり、また規模、形状から共同住宅の建 築を想定することは事業採算性の観点から現実的でなく、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性、利便 性に着目した自用目的の取引が中心となっていることから、これらの事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 69.6] [100.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区においては、人口は近年微減傾向、取引 件数は前年比で減少している。地価及び建築 費等の上昇が続くも、住宅需要は底堅く推移 している。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％