別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
神戸灘 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -4 兵庫県 兵庫第3 氏名  不動産鑑定士 田中 瑞穂   TEL.
鑑定評価額 91,400,000 円  1㎡当たりの価格 476,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
神戸市灘区曾和町2丁目6番2
「曾和町2-6-14」
②地積
 (㎡)
192  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)



(70,150)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 六甲

400m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         190 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道
 
交通

施設
六甲駅北方

400m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後とも概ね現状を維持し、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           476,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線、JR東海道本線の沿線で、概ね神戸市東部から阪神間に存する住宅地域である。需要者は
主に圏域に居住する所得水準の比較的高い層である。利便性と閑静な住環境が保たれ、堅調な需要を維持している。近
年、新築戸建住宅の販売が少なく建物付の総額を把握することは困難であるが、土地のみで1㎡あたり50万円弱が需
要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、自用目的の取引が中心である。事業採算性の観点から有効な賃貸住宅
を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。取引当事者は収益性よりも居住の快適性を重視して判断す
るのが一般的であり、これらの事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神戸灘 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        396,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[ 85.2]
[100.0]
100
475,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          468,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
灘区においては、人口は近年微減傾向、取引
件数は前年比で減少している。地価及び建築
費等の上昇が続くも、住宅需要は底堅く推移
している。

地域要因の大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -4.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 神戸灘 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a AH307

-37
神戸市灘区

更地


  
(           ) 
不整形 北西8.5m市道
、南西8m、
角地



1中専

(80,200)
b SS307

-4
神戸市灘区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8.1m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
c TM307

-17
神戸市灘区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




1低専

(70,150)
d SN307

-10
神戸市灘区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
e SN307

-24
神戸市灘区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
459,095  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.9]

468,556 
100
[  99.7]

469,966 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

470,000 
b (            
491,237  
100
[ 110.0]
[ 104.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

450,915 
100
[  92.7]

486,424 

486,000 
c (            
494,478  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

488,717 
100
[ 104.0]

469,920 

470,000 
d (            
175,664  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  72.0]

248,369 
100
[  52.3]

474,893 

475,000 
e (            
498,433  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

516,377 
100
[ 105.5]

489,457 

489,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -7.0 環境      +3.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 買進み

%/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -45.0
画地     -28.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     476,000 円/㎡]  



神戸灘 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 神戸灘 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  神戸市灘区曾和町二丁目6番2
1400000038990-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
神戸灘 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸灘 -4 兵庫県 兵庫第3 氏名  不動産鑑定士 清水 信博   TEL.
鑑定評価額 92,700,000 円  1㎡当たりの価格 483,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
神戸市灘区曾和町2丁目6番2
「曾和町2-6-14」
②地積
 (㎡)
192  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)



(70,150)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 六甲

400m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         190 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位   北6
m市道
交通

施設
六甲駅北方

400m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに
回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           483,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域である。需要者の
中心は同一需給圏のうち神戸市及び阪神間諸都市の居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
であり、利便性等も比較的良好である。住宅建設は概ね横這いであり、居住環境等から需給関係も比較的安定している
。土地は190㎡程度で9,000万円~9,500万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。公法上の規制等
により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほ
か環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の
判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神戸灘 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        396,000 円/㎡
[102.3]
100
100
[100.0]
100
[ 84.2]
[100.0]
100
481,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          468,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利及び住宅ローン減税の延長等の政策の
後押しもあり、灘区の特徴を踏まえた地域性
から需要は底堅く推移している。


中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり
、利便性等は良好である。実需等を反映して
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -4.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 神戸灘 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SN307

-6
神戸市灘区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西5m市道、
北3m、角地




1中専

(80,200)
b SN307

-5
神戸市灘区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.5m私道
、中間画地




1中専

(70,160)
c AH307

-10
神戸市灘区

建付


  
(           ) 
不整形 北西15m市道、
北東8.8m、
角地



1住居

(80,200)
d SS307

-2
神戸市灘区

建付


  
(           ) 
長方形 北東6.4m市道
、中間画地




1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
681,774  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

670,086 
100
[ 138.0]

485,570 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

486,000 
b (            
589,996  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

596,937 
100
[ 123.3]

484,134 

484,000 
c (            
456,679  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[  95.0]
100
[  97.9]

515,578 
100
[ 106.9]

482,299 

482,000 
d (            
460,385  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

480,642 
100
[  99.9]

481,123 

481,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +34.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -6.0 環境     +41.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +4.0 環境      -4.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     483,000 円/㎡]  



神戸灘 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 神戸灘 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  神戸市灘区曾和町二丁目6番2
1400000038990-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考