令和7年1月11日　提出 神戸東灘 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 58,900,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目１０７９番８ ｢魚崎南町３－２－３｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場 工場、作業所が建ち 並ぶ臨海部の工業地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 魚崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 工場・作業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 魚崎駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の作業所等が多い臨海部の工業団地内に存する。作業所用地等に対しては一定の需要があり地価水準は 上昇基調で推移している。しかし、団地全体の高潮対策が懸念材料であり、需要は流動的要素を含んでいる。 (3)最有効使用の判定 工場・作業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市及び阪神間諸都市に存する臨海部の工業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ個 人又は中小規模資本の法人事業者が大半を占める。台風等による高潮被害が懸念される地域だが、神戸市内にあって危 険物を取り扱える工業地域としての希少性等から一定の需要が認められる。近隣地域及び周辺類似地域において土地取 引は殆どないため、取引の中心となる土地の規模及びその価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自社工場や作業所等が立地する臨海部の工業地域にあって、小規模の自用の工場用地としての利用を中心 とする地域に所在している。当該地域においては賃貸市場が未成熟で、工場等に係る規範性のある賃貸事例が得られな かったため、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を 反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [116.5] 100 100 [100.0] 100 [ 64.2] [100.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コストカット型経済から持続的な賃上げや活 発な投資が牽引する成長型経済への変革が期 待される中、工業地への需要は旺盛な状況が 続いている。 高潮被害が懸念される立地だが危険物を取り 扱える数少ない工業地域としての希少性もあ り、一定の需要がある。地域要因に目立った 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％