令和7年1月14日　提出 神戸東灘 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.

鑑定評価額 898,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江浜町３０番内 ②地積 　(㎡) 7,482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場兼事務所 大規模工場、配送セ ンター等が見られる 工業地域 東15m市道 水道、ガス 深江 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 深江駅南方 1.9km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模工場・配送センター等が見られる臨海型工業地域である。大阪湾岸道路西伸工事（六甲アイラ ンドから駒栄ランプ）が着工され、物流用地への積極性も反映し、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市を含む阪神間諸都市の工業地域一帯である。需要者は京阪神の市場を対象とした中・大 規模資本の事業者が大半を占めている。大規模工場地の需要については、流通業務の高度化、製造業の国内回帰等を受 け需要は旺盛で価格は強含みで推移している。中心となる価格帯は、土地は９億円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、臨海型工業地域内に存し自用目的が中心で、賃貸市場が未成熟であり、結果工場地の適切な賃貸事例が得ら れない状態である。よって類似する臨海型工業地域の動向を念頭に、市場性を反映した実証的な比準価格をもって鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造拠点の国内回帰、輸送効率化の要請を受 け、産業集積性、アクセス性良好な阪神間臨 海工業地帯に対する不動産需要は、概ね堅調 に推移している。 大阪湾岸道路西伸部が着工され、工事進捗、 交通接近性向上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.5 ％  ％