別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸東灘 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
｢御影本町４－１０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ4		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 阪神御影

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影浜手まちづくり協定 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪神御影駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅近の近隣商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。利便性に優れ
た地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する商業地域である。需要者の中心は地元事業者、不動産会社
、中堅・大手の法人等である。再開発された阪神御影駅北側の商業地域より繁華性は劣るが、駅近で利便性に優れてい
ることから需要は堅調である。商業地の取引は少なく、画地規模等により個別性も強いため、需要の中心となる価格帯
は把握出来なかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、需要の中心は自己使用目的の店舗及び店舗付共同住宅等で
あり、収益性のみを意思決定の中心要因とする需要者は少ないものと思料するので、比準価格を標準に収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 582,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区では駅近や主要幹線道路沿いの商業地
は供給が少ないことから稀少性が高く、地価
は上昇傾向が継続している。


顧客を誘引する店舗の出退店等はみられず、
地域の状況に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０７
Ｙ
-32		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北東8.2m、
角地
近商

(100,300)
b ＭＨ３０７
Ｙ
-32		 神戸市東灘区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m国道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
c ＡＨ３０７
国
-15		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m市道、
東20m、角地
商業

(100,500)
d ＡＨ３０７
国
-22		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
e ＴＳ３０７
国
-29		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m市道
、中間画地
商業

(100,450)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,764  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
471,443 		 100
[  74.3]
634,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
635,000 
b (　    201,466) 
503,665  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
504,624 		 100
[  84.8]
595,075 
595,000 
c (　           ) 
775,473  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
775,473 		 100
[ 132.6]
584,821 
585,000 
d (　           ) 
636,456  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
652,367 		 100
[ 109.4]
596,314 
596,000 
e (　           ) 
450,510  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
464,025 		 100
[  78.6]
590,363 
590,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,355,689 
16,559,936 
54,795,753 
42,995,400 
11,800,353 		 （　0.9374）
11,061,651 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    298,963,541 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   636 ㎡     22.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆは部分貸し店舗、３Ｆ～６Ｆは平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ住戸。駐車場は２段機械式１０台分を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
4,200 
1,260,000 		 3.0  3,780,000 
3.0  3,780,000 

 2～ 2		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,500 
1,050,000 		 3.0  3,150,000 
3.0  3,150,000 

 3～ 3		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,394 
861,840 		 2.0  1,723,680 
2.0  1,723,680 

 4～ 4		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,418 
870,480 		 2.0  1,740,960 
2.0  1,740,960 

 5～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,442 
879,120 		 2.0  1,758,240 
2.0  1,758,240 

計
2,400.00 
85.0 
2,040.00 

5,800,560 		 13,911,120 
13,911,120 
⑨年額支払賃料      5,800,560 円　×　12ヶ月　＝　      69,606,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,606,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,570,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,836,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,911,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,911,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,387,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,355,689 円　　　　（　       112,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,236,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,570,336 円  　　　       71,406,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,340,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,001,000 円  　　　　    706,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       706,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       706,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,559,936 円　（　　　　　　        26,038 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 706,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,995,400 円  
（　　　　　        67,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,355,689 円      
②総費用 16,559,936 円      
③純収益　①－② 54,795,753 円      
④建物等に帰属する純収益 42,995,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,800,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,061,651 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,963,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影本町四丁目６５４番
 1413000145936-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸東灘 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番
｢御影本町４－１０－４｣		 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 銀行

ＲＣ4		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 阪神御影

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 御影浜手まちづくり協定 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪神御影駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、元銀行店舗の外、中層の飲食・小売店舗ビル、店舗併用住宅等が多い、阪神御影駅近くの在来商業
地域である。当面現状程度で推移すると予測するが、高層化の可能性を内包し、地価は上昇傾向を示している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市の南部市街地の圏域に存する小売店舗を中心とする駅に近い商業地域である。需要者は主として自
用目的で取得する事業者が中心である。東灘区内の好立地にあり、一定規模の画地の商業地は稀で、マンション用地と
しての需要も依然旺盛である。土地は画地規模、属性等により成約価格が様々であるために取引の中心となる価格帯は
見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は依然不透明なところがあり類似の取引事例の収集は困難であったが、広域的に収集し採用された事例か
ら適切に試算された比準価格は市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は長期の予測のもとで適切な収益性
を把握することは容易ではなく想定のいかんによっては流動的な面は否めない。地域では自用目的の取得を主としてい
るので本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 582,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 優良な商業背後地を有する駅近の商業地は商
況好調の一方、マンション用地としての引き
合いも強いため、地価は上昇傾向が継続して
いる。

御影駅南地区では、事業用ビルの建て替え等
を受けて、街並みは変化しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０７
Ｙ
-44		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
１住居

(70,300)
b ＨＳ３０７
Ｙ
-32		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北東8.2m、
角地
近商

(100,300)
c ＭＨ３０７
国
-12		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m市道、
東6m、角地
１住居
地区計画等
(80,200)
d ＭＨ３０７
Ｙ
-32		 神戸市東灘区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m国道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
720,810  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
746,759 		 100
[ 124.7]
598,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
599,000 
b (　           ) 
468,764  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
471,443 		 100
[  74.3]
634,513 
635,000 
c (　           ) 
508,559  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
500,735 		 100
[  83.8]
597,536 
598,000 
d (　    201,466) 
503,665  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
504,624 		 100
[  84.8]
595,075 
595,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



神戸東灘 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,110,047 
15,593,252 
54,516,795 
42,203,700 
12,313,095 		 （　0.9374）
11,542,295 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    311,953,919 円　　　　（　    490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   636 ㎡     22.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（部分貸し）、３階～６階住宅ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡。駐車場は１階に２段式１０台。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,800 
1,140,000 		 3.0  3,420,000 
3.0  3,420,000 

 2～ 2		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
3,600 
1,080,000 		 1.5  1,620,000 
3.0  3,240,000 

 3～ 3		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,396 
862,560 		 1.0  862,560 
2.0  1,725,120 

 4～ 4		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,396 
862,560 		 1.0  862,560 
2.0  1,725,120 

 5～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,440 
878,400 		 1.0  878,400 
2.0  1,756,800 

計
2,400.00 
85.0 
2,040.00 

5,701,920 		 8,521,920 
13,623,840 
⑨年額支払賃料      5,701,920 円　×　12ヶ月　＝　      68,423,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,423,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,511,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,711,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,521,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,623,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,317,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,110,047 円　　　　（　       110,236 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,396 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,465,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,511,152 円  　　　       70,223,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,340,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,890,500 円  　　　　    693,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,593,252 円　（　　　　　　        24,518 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 693,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,203,700 円  
（　　　　　        66,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,110,047 円      
②総費用 15,593,252 円      
③純収益　①－② 54,516,795 円      
④建物等に帰属する純収益 42,203,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,313,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,542,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    311,953,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区御影本町四丁目６５４番
 1413000145936-0000
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備考