令和7年1月15日　提出 神戸東灘 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -32 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４ ｢住吉山手９－１５－８｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、周辺環境に特筆すべき変化は認められず、今後も現状を維持する ものと予測する。駅接近性が劣る傾斜地の宅地に対する需要は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市兵庫区から東灘区及び芦屋市までの山手の住宅地域一帯と判定した。需要者は神戸市及び周辺市の 居住者が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、相対的割安感から一定の需要は認められるが、駅か ら距離がある傾斜地であるため、需要は弱く地価水準は下落傾向にある。土地は１４０㎡で、１，２００万円～１，４ ００万円が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では民間の賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。当該地域 は自己使用目的の取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性が重視され、代替性を有する類似不動産の取引価格水 準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地 からの検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.3] [100.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は微減傾向で推移している。区 内の住宅地需要は総じて堅調であるが、山麓 部等の利便性が低い地域の需要は弱含みであ る。 地域要因に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％