別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸東灘 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -24 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
｢住吉宮町３－８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、賃貸マン
ションが混在する住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 住吉

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 住吉駅南方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ住吉駅に近く、共同住宅、戸建住宅等が存する混在住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は
現状を維持するものと予測される。地価はマンション用地を中心に上昇傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域は一般住宅、マンシ
ョンの混在する地域で最寄駅にも近く、一定規模以上の画地の中心価格帯は、マンション需要が強く、立地条件、画地
規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、マンションが混在し、規模の大きい画地は分譲マンションとしての需要が強い地域である。需要者は居住の
快適性、利便性のほか、分譲マンション用地及び賃貸マンションの投資需要も見られる。なお周辺も含め賃貸物件も見
られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との検討を
踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    355,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.4]		 [100.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区は東側が芦屋市と隣接し、北部のバス
便利用地域を除き、住環境の良い住宅地を中
心に土地需要は底堅い。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０７
Ｙ
-14		 神戸市東灘区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m市道、
北4m、角地
１中専

(80,188)
b ＳＮ３０７
国
-22		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＮＭ３０７
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.4m市道、
中間画地
１住居

(70,176)
d ＫＴ３０７
Ｙ
-33		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.2m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e ＡＨ３０７
国
-11		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    183,361) 
457,403  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
465,396 		 100
[ 120.7]
385,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
361,246  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
433,495 		 100
[ 115.0]
376,952 
377,000 
c (　           ) 
322,642  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
351,850 		 100
[  95.0]
370,368 
370,000 
d (　           ) 
392,821  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
414,819 		 100
[ 114.7]
361,656 
362,000 
e (　           ) 
345,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
366,224 		 100
[ 103.4]
354,182 
354,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



神戸東灘 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,274,054 
9,289,887 
32,984,167 
25,346,200 
7,637,967 		 （　0.9364）
7,152,192 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    188,215,579 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 320.00 ＲＣ6 1,590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   800 ㎡     26.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５６㎡のファミリータイプ住戸。想定建物の概要は周辺地域の需給動向及び画地規模等により判定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
320.00 
65.0 
208.00 
2,328 
484,224 		 1.0  484,224 
3.0  1,452,672 

 2～ 3		 住宅
320.00 
90.0 
288.00 
2,394 
689,472 		 1.0  689,472 
3.0  2,068,416 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,440 
527,040 		 1.0  527,040 
3.0  1,581,120 

 6～ 6		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,460 
332,100 		 1.0  332,100 
3.0  996,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,590.00 
85.0 
1,351.00 

3,249,348 		 3,249,348 
9,748,044 
⑨年額支払賃料      3,249,348 円　×　12ヶ月　＝　      38,992,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,992,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,057,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,094,567 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,249,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,869 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,748,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,148,618 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,274,054 円　　　　（　        52,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,255,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,646,087 円  　　　       41,152,176　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      653,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,833,500 円  　　　　    451,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       451,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       451,000 円  　　　　    451,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,289,887 円　（　　　　　　        11,612 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 451,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,590.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0562     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,346,200 円  
（　　　　　        31,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,274,054 円      
②総費用 9,289,887 円      
③純収益　①－② 32,984,167 円      
④建物等に帰属する純収益 25,346,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,637,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,152,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,215,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区住吉宮町三丁目３５番
 1413000090110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸東灘 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -24 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番
｢住吉宮町３－８－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、賃貸マン
ションが混在する住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 住吉

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 住吉駅南方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、賃貸マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維持
するものと思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    369,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線沿線で、神戸市東部及び阪神間諸都市に存
する住宅地域である。需要者は大手及び中堅の不動産会社等が中心であり、近年の物価高の影響下でも、東灘区ではマ
ンション素地の供給が稀少であることから、特に利便性と良好な住環境を兼ね備えた地域の人気は総じて高い。総額で
の中心価格帯については画地規模等により個別性が強く把握は困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、賃貸マンション等が混在する住宅地域であるが、取引自体は自用目的のものが多く、市場参加者は取引価格
を指標に価格決定するのが一般的であるため、多数の信頼性ある取引事例より求めた比準価格は規範性が高い。したが
って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    355,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.4]		 [100.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の住宅地は選好性が高く、利便性等の
劣る一部の住宅地を除いて、土地需要は安定
的である。


最寄り駅から比較的近い住宅地域であるが、
地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０７
国
-11		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b ＡＨ３０７
国
-17		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南27m市道、
北6m、西8m、
三方路
１住居

(80,300)
c ＮＭ３０７
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.4m市道、
中間画地
１住居

(70,176)
d ＡＨ３０７
Ｙ
-43		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
366,224 		 100
[ 103.4]
354,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
354,000 
b (　           ) 
586,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
569,499 		 100
[ 156.9]
362,969 
363,000 
c (　           ) 
322,642  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
351,850 		 100
[  93.1]
377,927 
378,000 
d (　           ) 
316,644  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
383,154 		 100
[ 100.8]
380,113 
380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    369,000 円／㎡]  



神戸東灘 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,734,784 
9,006,888 
31,727,896 
24,390,800 
7,337,096 		 （　0.9364）
6,870,457 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    180,801,500 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 320.00 ＲＣ6 1,590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   800 ㎡     26.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～６Ｆともに平均専有面積約５６㎡のファミリータイプ住戸。建物規模は周辺の土地利用状況や需給動向を勘案して想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
320.00 
65.0 
208.00 
2,340 
486,720 		 1.0  486,720 
2.0  973,440 

 2～ 3		 住宅
320.00 
90.0 
288.00 
2,364 
680,832 		 1.0  680,832 
2.0  1,361,664 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,388 
515,808 		 1.0  515,808 
2.0  1,031,616 

 6～ 6		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,435 
328,725 		 1.0  328,725 
2.0  657,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,590.00 
85.0 
1,351.00 

3,208,725 		 3,208,725 
6,417,450 
⑨年額支払賃料      3,208,725 円　×　12ヶ月　＝　      38,504,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,504,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,033,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,631,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,208,725 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,417,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,072,836 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,734,784 円　　　　（　        50,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,170,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,626,588 円  　　　       40,664,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      653,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,689,000 円  　　　　    434,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,006,888 円　（　　　　　　        11,259 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 434,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,590.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0562     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,390,800 円  
（　　　　　        30,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,734,784 円      
②総費用 9,006,888 円      
③純収益　①－② 31,727,896 円      
④建物等に帰属する純収益 24,390,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,337,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,870,457 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    180,801,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区住吉宮町三丁目３５番
 1413000090110-0000
2 　
3 　
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備考