令和7年1月14日　提出 神戸東灘 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影塚町２丁目３００番 ｢御影塚町２－４－４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 石屋川 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北５ ｍ市道 交通 施設 石屋川駅南西方 330m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、作業所が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気 は穏やかに回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神電鉄本線及びＪＲ東海道本線沿線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域である。需要者の中心 は同一需給圏のうち、神戸市及び阪神間諸都市の居住者がほとんどを占める。一般住宅、共同住宅、作業所等が混在す る住宅地域であり、利便性等も比較的良好である。住宅建設は概ね横這いであり、居住環境等から需給関係も比較的安 定している。土地は１００㎡程度で２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。画地規模等によ り、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほか環 境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断 の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [ 81.4] [102.0] 100 254,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    244,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利及び住宅ローン減税の延長等の政策の 後押しもあり、東灘区の特徴を踏まえた地域 性から需要は底堅く推移している。 一般住宅、共同住宅、作業所等が混在する住 宅地域であり、利便性等は良好である。実需 等を反映して、地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％