令和7年1月15日　提出 大阪河南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大字中９２７番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に農 地等も見られる住宅 地域 北6m町道 水道、下水 富田林 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 富田林駅南東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現 状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね河南町及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する市街化調 整区域内の住宅地域である。需要者は、河南町及びその周辺に居住する地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入 は少ない。近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係は弱含みとなって いる。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域における農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域であり、賃貸住宅等の収益物件は見受 けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断される ため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標 準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [175.2] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河南町の人口は減少傾向にある。金剛バス廃 止については、地域住民の移動手段の大半が 自動車等であることから、地価への影響は顕 在化していない。 農家住宅を中心に農地等も見られる住宅地域 に存し、地域要因について特段の変動は認め られないため、当面は現状のまま推移するも のと思料される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.2 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％