令和7年1月15日　提出 大阪河南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大宝１丁目３２番３４ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅兼事務所 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 喜志 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 喜志駅南東方 4.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現 状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね河南町及びその周辺市町村の近鉄長野線、近鉄南大阪線沿線の戸建住宅地域である。需要者は河南町 及びその周辺に居住する一次取得者が中心である。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境が良好 な住宅団地に存することから需給関係は比較的安定しており、地価は横這い傾向で推移している。土地の価格帯は、対 象標準地と同程度の規模で１，２００万円～１，３００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域に存しており、自用目的での取引が支配的である。周辺に賃 貸住宅等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が成熟していない現状からは適正な賃料水準を見出しにくいため、 収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映した比準 価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河南（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河南町の人口は減少傾向にある。金剛バス廃 止については、地域住民の移動手段の大半が 自動車等であることから、地価への影響は顕 在化していない。 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 に存し、地域要因について特段の変動は認め られないため、当面は現状のまま推移するも のと思料される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％