別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪河南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪河南 -1 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 上田 元嗣   TEL.
鑑定評価額 6,330,000 円  1㎡当たりの価格 31,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
南河内郡河南町さくら坂1丁目5番4
「さくら坂1-5-4」
②地積
 (㎡)
203  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1:1
住宅

W2
丘陵地に宅地造成さ
れた中規模住宅地域
南西6.8m町道 水道、ガス、下水 富田林

7.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北:6.8
m町道
交通

施設
富田林駅南東方

7.1km
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
開発後30年を経過した住宅団地内の地域として熟成しており、将来においても概ね現状を維持するものと予測
する。地域及び市場の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            31,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び同南大阪線沿線の河南町を中心とした住宅地域である。需要者は河南町及び周辺市町をは
じめとする圏内の一次取得者層が中心である。圏内の住宅地市場は全般にやや弱含みである。当該標準地の地域は郊外
の丘陵地に約30年前に開発された住宅団地であり、地勢面にやや劣るほか、特に交通利便性が劣る点のマイナスが大
きく、同様に価格はやや弱含みである。中心的価格帯は、標準地と同様の画地条件での600万円台の価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
公法上第1種低層住居専用地域に指定され、自用の一般住宅を主とする地域であり、経済合理性ある賃貸事業を想定す
ることが困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもと
に試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地から
の検討結果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪河南 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         44,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[140.5]
[103.0]
100
31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
消費や住宅投資には若干弱さがあるものの経
済は緩やかに回復している。府縁辺部の交通
接近性に劣る当町では人口減少と高齢化が目
立っている。

地域要因に格別の変動はない。駅や市街地か
ら遠い高台に造成された住宅団地で、利便性
や地勢に劣り、需要はやや弱めである。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -0.5
交通・接近    +11.2
環境       +27.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪河南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0805

-1013
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
長方形 東5.3m町道、
西13m、
二方路



1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
b 0805

-1003
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南5.3m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
c 0805

-108
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
長方形 東9m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
d 0805

-109
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
長方形 東5.3m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
e 0802

-1016
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6.9m町道
、北西5.4m、
角地



1低専
地区計画等
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
31,914  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

30,502 
100
[ 100.5]

30,350 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

31,300 
b (            
31,431  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

30,011 
100
[  98.5]

30,468 

31,400 
c (            
29,549  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

30,403 
100
[ 102.0]

29,807 

30,700 
d (            
29,341  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

30,219 
100
[  98.5]

30,679 

31,600 
e (            
30,915  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

29,209 
100
[  99.0]

29,504 

30,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      31,200 円/㎡]  



大阪河南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、公法上第1種低層住居専用地域に指定され、自用の戸建住宅を主とする地域であ
り、採算性ある賃貸共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未発達であるため、収益還元法は
非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪河南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府南河内郡河南町さくら坂一丁目5番4
1223000059417-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
大阪河南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪河南 -1 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 木村 浩次郎   TEL.
鑑定評価額 6,330,000 円  1㎡当たりの価格 31,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
南河内郡河南町さくら坂1丁目5番4
「さくら坂1-5-4」
②地積
 (㎡)
203  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1:1
住宅

W2
丘陵地に宅地造成さ
れた中規模住宅地域
南西6.8m町道 水道、ガス、下水 富田林

7.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 6.8
m町道
交通

施設
富田林駅南東方

7.1km
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は丘陵地に宅地造成された中規模住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状の
まま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            31,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね河南町及びその周辺市町村の近鉄長野線、近鉄南大阪線沿線の戸建住宅地域である。需要者は河南町
及びその周辺に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。対象標準地の存する地域は、最
寄駅からの接近性が劣る、丘陵地の高低差のある住宅団地であるため当該地域に対する需要は依然として弱く、地価は
下落傾向にある。土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で600万円~700万円程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、
標準地の存する地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映し
た賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を
反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大阪河南 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         44,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[141.6]
[103.0]
100
31,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
河南町の人口は減少傾向にある。金剛バス廃
止については、地域住民の移動手段の大半が
自動車等であることから、地価への影響は顕
在化していない。

丘陵地に宅地造成された中規模住宅地域に存
し、地域要因について特段の変動は認められ
ず、当面は現状のまま推移するものと思料さ
れる。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -0.5
交通・接近    +11.2
環境       +28.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪河南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0805

-109
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
長方形 東5.3m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
b 0805

-1003
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南5.3m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
c 0805

-108
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
長方形 東9m町道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
d 0805

-1019
南河内郡河南町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.5m町道
、北東4m、
北西4m、
三方路


2中専
高度地区2種
地区計画等
(50,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
29,341  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

30,219 
100
[  99.7]

30,310 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

31,200 
b (            
31,431  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

30,011 
100
[  98.1]

30,592 

31,500 
c (            
29,549  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

30,403 
100
[ 102.8]

29,575 

30,500 
d (            
33,958  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

32,149 
100
[ 105.2]

30,560 

31,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   +1.2 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   -0.4 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +0.8 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.2 環境      +1.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      31,200 円/㎡]  



大阪河南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地が存する近隣地域は丘陵地に宅地造成された中規模住宅地域であり、周辺に収益物件は殆ど無く、自用目
的が中心で、賃貸需要は認められないことから収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 大阪河南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府南河内郡河南町さくら坂一丁目5番4
1223000059417-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考