令和7年1月15日　提出 大阪太子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪太子 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡太子町大字太子１７９３番１ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北9.3m町道 水道、下水 喜志 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　９．３ ｍ町道 交通 施設 喜志駅東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のま ま推移するものと予測される。地価は下げ止まりの動きが見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪沿線で、概ね太子町及び周辺市町村を中心とする圏域の住宅地域である。需要 者は、太子町及び周辺に居住する一次取得者層及び地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域 は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するが、近隣で住宅開発が行われる等、需給関係は比較的安定しており、地 価は下げ止まりの動きが見られる。土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で１，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から距離がある中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸住宅等の収益物件は殆ど無く、賃貸市 場は成熟しておらず賃貸事例の収集は困難であり自用目的の取引が中心である。従って、収益価格を試算せず、取引市 場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 84.0] [100.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町の人口は減少傾向にある。金剛バス廃 止については、地域住民の移動手段の大半が 自動車等であることから、地価への影響は顕 在化していない。 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存し 、地域要因について特段の変動は認められな いため、当面は現状のまま推移するものと思 料される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％