別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
岬 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岬 -8 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 玉原 栄治   TEL.
鑑定評価額 6,850,000 円  1㎡当たりの価格 30,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡岬町淡輪3026番67
②地積
 (㎡)
224  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1
住宅

S2
中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
北西6m町道 水道、ガス、下水 みさき公園

900m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南    30 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6.0
m町道  
交通

施設
みさき公園駅北東方

900m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。但し、高齢化の加速によ
り住宅需要の減速が進み、将来の過疎化が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・多奈川沿線で、概ね岬町を中心とする各駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、
圏内に居住する一時取得者層であり、圏外からの転入はほぼ無い。岬町を代表する住宅団地であり、住環境が比較的良
好であるが、岬町全体の不動産需要が軟調であり、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が極めて少ない
ため見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は住宅団地内の住宅地域である。需要者の行動を勘案した結果、当地域は戸建の賃貸市場がほぼ無いことから
収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用し試算を行う。なお、比準価格は信頼性の高い事例を採用し、
かつ補修正も適正に行われているなど信頼性の高い価格である。これらより、市場実態を反映した比準価格を標準に、
周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 岬(府) -2                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           31,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
政府の各種政策により、国内景気は回復基調
であり、円安継続によるインバウンド需要増
加の影響が不動産市場にも波及し、需給が回
復している。

既成住宅地域で大きな変動要因は無い。




個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.2 % -1.3 %
3 試算価格算定内訳 岬 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 704

-8
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
長方形 北5.1m町道、
中間画地




2住居

(60,200)
b 704

-13
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.1m町道
、北西5m、
角地



1低専

(50,100)
c 708

-124
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
長方形 北西5m町道、
中間画地




1低専

(50,100)
d 710

-109
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
長方形 東5.6m町道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
25,376  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

24,767 
100
[  86.3]

28,699 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

29,000 
b (            
34,529  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

32,525 
100
[ 101.0]

32,203 

32,500 
c (            
32,000  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,208 
100
[  98.0]

31,845 

32,200 
d (            
26,267  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

24,310 
100
[  83.7]

29,044 

29,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境     -11.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,600 円/㎡]  



岬 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第一種低層住居専用地域内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の内にあって、自己利用が多く、戸建の賃貸市場がほ
ぼないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岬 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡岬町淡輪3026番67
1226000020334-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
岬 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岬 -8 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 佐藤 さゆき   TEL.
鑑定評価額 6,850,000 円  1㎡当たりの価格 30,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡岬町淡輪3026番67
②地積
 (㎡)
224  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1
住宅

S2
中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
北西6m町道 水道、ガス、下水 みさき公園

900m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南    30 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m町
道  
交通

施設
みさき公園駅北東方

900m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
当地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、
今後も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岬町を中心に周辺市の住宅地域を圏域とする。需要者は岬町や周辺市の居住者が中心で、圏外からの転
入者は少ない。南海みさき公園駅の徒歩圏内にあり、区画整然とした住宅地域で、岬町内では住環境が良好な住宅地域
であるが、岬町の人口減少や高齢化により住宅需要が弱い状況が継続しており、地価も下落傾向で推移している。需要
の中心は中古住宅であり総額600万円~1300万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は戸建住宅地で、類似地域等より一定数の取引事例を収集することができたが、自己使用目的での取引が中
心であり、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断して、収益還元法の適用は断念した。よって、
取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 岬(府) -2                 ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           31,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復している。個人消費、設
備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善し
ているが、海外景気の下振れや海外情勢の影
響が懸念される。

岬町は、周辺地域より人口減少や高齢化率が
進み、住宅需要が弱いが、駅徒歩圏で環境良
好な住宅地域では、地価の下落幅は縮小して
いる。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.2 % -1.3 %
3 試算価格算定内訳 岬 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 708

-124
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
長方形 北西5m町道、
中間画地




1低専

(50,100)
b 704

-8
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
長方形 北5.1m町道、
中間画地




2住居

(60,200)
c 704

-6
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.7m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 702

-12
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.1m市道
、北東4m、
角地



1低専
高度1種最高10m

e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
32,000  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,208 
100
[ 102.9]

30,328 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

30,600 
b (            
25,376  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

24,767 
100
[  81.5]

30,389 

30,700 
c (            
26,138  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

25,698 
100
[  84.6]

30,376 

30,700 
d (            
32,967  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

31,477 
100
[ 104.4]

30,150 

30,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -11.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  -13.0 環境     +25.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,600 円/㎡]  



岬 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心とする地域に存し、自己使用の戸建住宅が大半を占め
、戸建の賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岬 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡岬町淡輪3026番67
1226000020334-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考