別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
岬 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岬 -6 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 平川 雄康   TEL.
鑑定評価額 4,320,000 円  1㎡当たりの価格 20,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡岬町淡輪4347番1
②地積
 (㎡)
214  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W1
中規模農家住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西5m町道 水道、下水 淡輪

800m
(2)



①範囲 東    40 m、西   100 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
旧集落的な特性が強く残る既
存の住宅地域


基準方位 北5m町
交通

施設
淡輪駅西方

800m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないものの、人口減少・少子高齢化
等の進捗により、地価下落は継続することが見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            20,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、多奈川線各駅を最寄駅とする岬町及び阪南市内の住宅地域。町内の地縁性を有する需要が一
部認められる程度であり、宅地需要は乏しく、圏外からの転入者は認められない。新規の戸建分譲はほとんど認められ
ず、大部分は相続物件の処分等を理由とする中古物件もしくは更地の取引である。需要の中心価格帯は取引僅少で把握
し難いが、総額で300万円から500万円未満となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内では自用目的の不動産取引が中心であ
るが、取引事例比較法による比準価格は、対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められ
ており実証的で信頼性が高い。従って市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。なお、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岬 -8                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,300 円/㎡
[ 97.8]
100
100
[101.0]
100
[149.9]
[101.0]
100
20,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           20,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
資源価格や労務費の高騰、政策金利の動向に
注視すべき状況下にあって、特に、人口減少
、高齢化が著しい当町の地価に好転の兆しは
ない。

最寄り駅はおおむね徒歩圏内にあるが、府下
平均を大きく上回る少子高齢化・人口減少に
より地域の有効需要は極めて乏しく、地価は
下落傾向を示す。

個別的要因の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +5.0
環境       +40.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 岬 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 708

-123
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
不整形 南7.1m町道、
東3.4m、
準角地



2住居

(60,200)
b 704

-14
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.5m町道、
北2m、二方路




1住居

(60,180)
c 704

-3
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西1.8m町道、
中間画地




1住居

(60,160)
d 704

-9
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
e 704

-105
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,109  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.8]

23,157 
100
[ 115.7]

20,015 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

20,200 
b (            
18,613  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[   /  ]
100
[  98.7]

18,406 
100
[  91.5]

20,116 

20,300 
c (            
14,715  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

14,045 
100
[  70.6]

19,894 

20,100 
d (            
14,850  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

14,988 
100
[  74.5]

20,118 

20,300 
e (            
14,900  
100
[ 100.0]
[  95.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

13,994 
100
[  69.6]

20,106 

20,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +8.0 環境      +4.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境     -12.0
画地      -1.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -13.0 交通・接近   -1.0 環境     -18.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -24.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   +2.0 環境     -25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      20,200 円/㎡]  



岬 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、旧集落の住宅地域に存し、最有効使用は戸建住宅地で、かつ自己使用目的が中心
であり、賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岬 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡岬町淡輪4347番1
1226000022031-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
岬 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岬 -6 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 鈴木 雅人   TEL.
鑑定評価額 4,300,000 円  1㎡当たりの価格 20,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡岬町淡輪4347番1
②地積
 (㎡)
214  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W1
中規模農家住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北西5m町道 水道、下水 淡輪

800m
(2)



①範囲 東    40 m、西   100 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5m町
交通

施設
淡輪駅西方

800m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当地域は、中規模住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今後
も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            20,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岬町及び隣接する阪南市の一部を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は岬町内に地縁性を
有する個人で、圏外からの転入者は殆ど見られない。大阪都心部への接近性に劣り、農家住宅の多い古くからの住宅地
域であり、需要は乏しく、明確に地価は下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、200㎡程度の土地で300~
400万円程度、中古住宅で300~500万円程度と判断される。新築建売は殆ど見られない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は、農家住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなってい
るが、取引事例比較法で採用した事例はいずれも岬町における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規
範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通
り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岬 -8                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         31,300 円/㎡
[ 97.8]
100
100
[101.0]
100
[152.1]
[101.0]
100
20,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           20,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向にあるが、岬町内の
不動産市場は人口減少等により低迷が続いて
いる。


都心接近性や利便性に劣り、同一需給圏外か
らの転入は殆どなく、需要は弱含みで、地価
は明確な下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +5.0
環境       +42.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岬 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 704

-8
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
長方形 北5.1m町道、
中間画地




2住居

(60,200)
b 704

-107
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.8m町道、
北4.7m、角地




2住居

(70,200)
c 704

-14
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.5m町道、
北2m、二方路




1住居

(60,180)
d 708

-123
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
不整形 南7.1m町道、
東3.4m、
準角地



2住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
25,376  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

24,767 
100
[ 119.6]

20,708 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

20,900 
b (            
21,688  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

19,877 
100
[ 101.7]

19,545 

19,700 
c (            
18,613  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[   /  ]
100
[  98.7]

18,406 
100
[  89.4]

20,588 

20,800 
d (            
23,109  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.8]

23,157 
100
[ 121.3]

19,091 

19,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境     -14.0
画地      -1.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +8.0 環境      +9.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      20,100 円/㎡]  



岬 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地と判定されるとともに、近隣地域及びその周辺には戸建住宅が多く見
られるものの殆どが自己使用物件であり、戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから、収益還元法は非適
用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岬 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡岬町淡輪4347番1
1226000022031-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考