令和7年1月15日　提出 熊取 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -13 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町五門西４丁目９８０番３ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、工 場等が混在する住宅 地域 東7.7m町道 水道、ガス、下水 熊取 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北７． ７ｍ町道 交通 施設 熊取駅南東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅が中心の地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市の圏域を中心とし、その周辺市町区域を含む圏域における住宅その他の地域と判定し た。需要者は、熊取町内および周辺市町における個人・法人、事業者等が中心と考える。当該地域は、中規模の住宅地 域であるが、周辺には倉庫や店舗等もみられる。一方で、同規模の新築戸建住宅は少ない。土地価格は、地積が３１５ ㎡で総額１４８０万円。取引水準は坪単価で１３～１８万円程度、地価はやや下落していると考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＪＲ阪和線「熊取」駅からバス圏にある住宅を中心とする地域で、準工的な利用も見られる。本件では、 比準価格と収益価格を試算した。比準価格は、複数の取引事例から算定し、市場性に基づいた価格である。収益価格は 、想定建物を賃貸して算定した純収益を資本還元して求めた。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや 低位の価格となった。本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は、住宅のほか倉庫や店舗も見られ る住宅地域である。地価はやや下落している ものと考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％