別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
熊取 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 -11 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 松本 孝司   TEL.
鑑定評価額 9,470,000 円  1㎡当たりの価格 52,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡熊取町若葉1丁目411番80
「若葉1-19-25」
②地積
 (㎡)
179  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ新興住宅地域
南西5.7m町道 水道、ガス、下水 熊取

3.5km
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南    50 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特になし。

基準方位  北5.
7m町道
交通

施設
熊取駅東方

3.5km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
住宅団地内の成熟した住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            52,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね熊取町、泉佐野市等の住宅団地内の住宅地域の圏域を中心に、周辺の他の住宅地域又は旧集落エリア
を含むものとした。需要者は、熊取町内および周辺市町における1次、2次取得者層が中心と考える。当該地域は中規
模の戸建住宅地として成熟し、需要はやや弱含みである。住環境は良好な地域であるが、買物施設からはやや離れてい
る。当該標準地は、地積が179㎡で土地総額は947万円。新築総額は同種で2千万円台が中心と考える。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地の存する地域は町北部にあり、熊取駅からバス圏、バス停から徒歩圏にある。若葉住宅団地内の閑静な住宅地域
内にある。周辺では自用目的の土地建物の取引が支配的である。比準価格は、複数の取引事例を採用し、適切に算定を
行なって求めた。一方、類似の不動産の賃貸市場がほとんど見られず、収益価格は試算できなかった。本件は、市場性
を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊取 -7                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,600 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[102.0]
100
[122.0]
[103.0]
100
52,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客
に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ
れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上
向くであろう。

当該地域は、熊取駅からはバス圏にある戸建
住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価はやや
下落しているものと考える。


特記すべき個別的要因の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 熊取 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 706

-12
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.7m町道
、中間画地




1低専

(50,100)
b 702

-26
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西5.7m町道
、中間画地




1低専
高度地区最高10m
(50,100)
c 703

-108
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北西4.7m道路
、中間画地




1中専

(60,188)
d 712

-110
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
不整形 西6.8m町道、
中間画地




1中専

(60,200)
e 711

-11
泉佐野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地




1低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,199  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

46,405 
100
[ 101.0]

45,946 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

47,300 
b (            
64,152  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

62,283 
100
[ 127.6]

48,811 

50,300 
c (            
67,035  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

66,371 
100
[ 125.0]

53,097 

54,700 
d (            
67,784  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

70,608 
100
[ 122.2]

57,781 

59,500 
e (            
85,792  
100
[ 130.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

63,202 
100
[ 123.1]

51,342 

52,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +16.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  +17.0 環境      +9.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +8.0 環境     +12.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 買進み

%/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  +13.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      52,900 円/㎡]  



熊取 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、一低専内の戸建住宅を主とする住宅地域である。転勤等の一時的な賃貸が見られ
る程度で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 熊取 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡熊取町若葉一丁目411番80
1202005053581-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
熊取 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊取 -11 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 柴山 雅彦   TEL.
鑑定評価額 9,470,000 円  1㎡当たりの価格 52,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南郡熊取町若葉1丁目411番80
「若葉1-19-25」
②地積
 (㎡)
179  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ新興住宅地域
南西5.7m町道 水道、ガス、下水 熊取

3.5km
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南    50 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.7m
町道
交通

施設
熊取駅東方

3.5km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を
維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            52,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR阪和線及び南海本線沿線で、概ね熊取町を中心に泉州南部地区の圏域である。需要者の中心は熊取町
及び周辺市における一次又は二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。また、近隣地域は住宅地域と
して熟成しており、地価動向はやや下落傾向にある。なお、約180㎡の土地は1000万円前後の取引が多く、新築
戸建住宅の中心的な価格帯は1900万円~2200万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めている状況にあり、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収
益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格
を求め、市場性を反映し、実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向
等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊取 -7                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,600 円/㎡
[ 98.5]
100
100
[102.0]
100
[122.0]
[103.0]
100
52,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
熊取町の不動産に大きな変動はないと思われ
るが、今後も新型コロナウイルス感染症の再
拡大等による地価への影響等に注視すること
が必要である。

閑静な住宅地域であり、現時点では大きな地
域要因の変動はないが、新型コロナウイルス
感染症に伴う様子見が続く中、地価はやや下
落傾向である。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 熊取 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 706

-12
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5.7m町道
、中間画地




1低専

(50,100)
b 704

-19
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6.3m町道、
西6.3m、角地




1低専

(50,100)
c 703

-102
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m町道、
中間画地




1低専

(50,100)
d 705

-130
泉南郡熊取町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西9.7m町道、
北5.9m、
東5.4m、
三方路


1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,199  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

46,405 
100
[  90.9]

51,051 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

52,600 
b (            
43,532  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[  70.0]
100
[ 106.1]

58,261 
100
[ 109.2]

53,353 

55,000 
c (            
31,907  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.0]

37,870 
100
[  74.9]

50,561 

52,100 
d (            
54,271  
100
[ 120.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

42,199 
100
[  84.6]

49,881 

51,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     -25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 買進み

%/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境     -17.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      52,900 円/㎡]  



熊取 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は自己使用の戸建住宅を中心とする地域に属しており、戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため
、収益還元法は適用しないものとした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 熊取 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉南郡熊取町若葉一丁目411番80
1202005053581-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考