令和7年1月15日　提出 熊取 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町自由が丘１丁目２７４番５４ ｢自由が丘１－２０－１４｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東9m町道 水道、ガス、下水 熊取 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ町 道 交通 施設 熊取駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。 地価は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線の沿線の住宅地域で、熊取町内の低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地を中心とする 圏域である。需要者は熊取町内及び周辺市町の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から徒歩圏外に 位置し、利便性が劣る住宅団地では需給は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、新築戸建で３，０００万円か ら３，５００万円程度であり、中古市場では建物が古いため土地価格程度の取壊し物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、転勤等の事情により短期的に借家に供される程度で、賃貸市場は ほぼ認められないため、収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例比較法で採用した事例は、ＪＲ阪和線沿線の低 層戸建住宅地に存する信頼性の高いものであり、各補修正も適正に行われたことから規範性は高いと判断される。した がって比準価格を標準に、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊取 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や かに持ち直しており、住宅投資は下げ止まり つつある。物価上昇、人手不足等の動向に注 視が必要である。 地域要因に変動はなく、最寄駅徒歩圏外の利 便性が劣る住宅地域であることから、地価は 下落傾向にある。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -0.6 ％