令和7年1月15日　提出 熊取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町新野田１丁目２４６９番１２ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西4.6m町道 水道、ガス、下水 熊取 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ６ｍ町道 交通 施設 熊取駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成の開発住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市の同種の住宅地域の圏域を中心に、周辺の新規又は旧集落の住宅地域を含むと判定し た。需要者は、熊取町内および周辺市町における１次、２次取得者が中心。当該地域は、中規模の戸建住宅地として成 熟している。国道等の店舗に近く、生活利便性は良好である。地価動向は、周辺住宅の需給状況等からやや下落と考え る。土地価格は、地積が１３７㎡で総額７５８万円。新築住宅価格は同種で、２千万円台後半が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は、ＪＲ「熊取」駅からバス圏内、町役場バス停から徒歩圏にある戸建住宅地域である。周辺 は自用目的の土地建物の取引が支配的である。比準価格は、複数の取引事例を採用し、適切に算定を行なって求めた。 一方、当該類似の不動産の賃貸市場はほとんど見られないため、収益価格は試算できなかった。本件は、市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [114.1] [101.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は、高台に戸建住宅が建ち並ぶ住宅 地域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％