別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
忠岡 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
忠岡 -3 大阪府 大阪第6 氏名  不動産鑑定士 倉田 智史   TEL.
鑑定評価額 8,630,000 円  1㎡当たりの価格 86,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
68,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉北郡忠岡町北出2丁目111番22
「北出2-9-36」
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡

1.4km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6.
7m町道
交通

施設
忠岡駅南東方

1.4km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測
される。需要は比較的堅調で、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            86,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主に南海本線及び阪和線沿線で、忠岡町及び隣接市に存する住宅地域である。需要者は忠岡町内及
びその周辺に居住する一次取得者層が中心である。需給動向に大きな変動は認められないが、需要は比較的堅調に推移
している。100㎡前後の土地で概ね700~1000万円程度が取引の中心である。土地建物一体の総額は中古取引
が中心で把握が困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域内は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益目的物件は大規模な画地以外では見当たら
ず、自用目的の物件の取引がほとんどであるため、収益還元法は適用しない。よって、市場性を反映する比準価格を中
心に、かつ、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岸和田 -8                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        114,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[102.0]
100
[131.0]
[101.0]
100
86,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           86,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人
口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ
い。利便性により二極化傾向にある。


価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +8.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 忠岡 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 601

-12
泉大津市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4.7m市道
、中間画地




準工

(70,200)
b 606

-6
岸和田市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.5m市道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(70,180)
c 611

-8
泉北郡忠岡町

建付


  
(           ) 
長方形 南西8.2m町道
、中間画地




準工

(70,200)
d 611

-16
泉北郡忠岡町

更地


  
(           ) 
長方形 南東4.7m町道
、中間画地




1住居

(70,188)
e 611

-20
泉北郡忠岡町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m町道
、中間画地




準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,901  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

88,138 
100
[  92.9]

94,874 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

95,800 
b (            
72,821  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

71,393 
100
[  91.2]

78,282 

79,100 
c (            
59,805  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 102.0]

73,290 
100
[  97.9]

74,862 

75,600 
d (            
86,214  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

84,524 
100
[  91.1]

92,782 

93,700 
e (            
82,623  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

81,805 
100
[  93.0]

87,962 

88,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      86,300 円/㎡]  



忠岡 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、共同住宅の想定は現実的ではない。また、戸建賃貸住宅の市場が未成熟である。よって、収
益還元法の適用は困難であると判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 忠岡 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉北郡忠岡町北出二丁目111番22
1227000000212-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
忠岡 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
忠岡 -3 大阪府 大阪第6 氏名  不動産鑑定士 嶋田 謙吉   TEL.
鑑定評価額 8,640,000 円  1㎡当たりの価格 86,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
68,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉北郡忠岡町北出2丁目111番22
「北出2-9-36」
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡

1.4km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.7
m町道
交通

施設
忠岡駅南東方

1.4km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。住宅地として成熟し今後も現状のまま推移するものと予測される。需
要はやや低調であるが、景気回復を反映し、地価は底入れし微増傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            86,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接市域内の忠岡駅勢圏の地域内に所在する住宅地域である。需要者は忠岡町内及びそ
の周辺に居住する地縁性を有する個人が中心である。近隣地域は、忠岡駅から徒歩圏外の小規模戸建住宅が建ち並ぶ、
周辺は工場の混在も見られる住宅地域であり、景気回復を反映し、地価は底入れし微増傾向で推移している。中心の価
格帯は、土地30坪の新築戸建総額で概ね2800万円~3000万円台前半程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域内は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の物件の取引がほとんどであり、標準地は画地規模
がやや小さく採算に見合う共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。したがって、実際の取引事
例を基礎として市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岸和田 -8                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        114,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[102.0]
100
[132.0]
[101.0]
100
86,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           86,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
忠岡駅周辺で地価は微増からほぼ横ばい。一
方、駅徒歩圏外は下落幅が縮小しつつ下落が
続いており町内全般に周辺市より回復が遅れ
ている。

駅徒歩圏外に位置する住宅地域であるが、地
価は若干の上昇に転じ推移している。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +8.0
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 忠岡 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 611

-8
泉北郡忠岡町

建付


  
(           ) 
長方形 南西8.2m町道
、中間画地




準工

(70,200)
b 611

-15
泉北郡忠岡町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m町道、
南西4m、角地




準工

(80,200)
c 611

-20
泉北郡忠岡町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m町道
、中間画地




準工

(70,200)
d 607

-19
岸和田市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4.4m市道
、北東4.7m、
角地



準工

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
59,805  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 102.0]

73,290 
100
[  96.9]

75,635 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

76,400 
b (            
72,379  
100
[  80.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

86,083 
100
[  99.8]

86,256 

87,100 
c (            
82,623  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

81,805 
100
[  86.0]

95,122 

96,100 
d (            
75,312  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  85.5]

88,084 
100
[ 102.9]

85,602 

86,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 売急ぎ

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      -4.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -14.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他     +5.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      86,400 円/㎡]  



忠岡 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模がやや小さく、採算に見合う共同住宅の想定は困難であり、さらに、戸建賃貸住宅の市場が未成熟であ
るため、収益還元法の適用は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 忠岡 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大阪府泉北郡忠岡町北出二丁目111番22
1227000000212-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考