令和7年1月13日　提出 忠岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東３丁目５０４番２３ ｢忠岡東３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅の多い工 業地域に隣接する住 宅地域 南西6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅北東方 950m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする川沿いの既成住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境のまま推移することが予 測される。需要が回復しており地価水準も底打ち感が見られ横這いでの推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町及び周辺市内の南海本線又はＪＲ阪和線沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は、町内の居 住者であり、地縁性が強いことから圏外からの転入者は限定される。建替えも見られる小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域ではあるが、川沿いの地域であり需要は弱含み状態、地価は横這い傾向にある。取引価格は、土地１００㎡程 度では８００万円前後、新築戸建住宅（敷地３０坪程度）では、総額２７００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当地域は、戸 建の賃貸市場が未成熟であり、また画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。 本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れてい る。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [143.6] [102.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町は景気回復も見られるが人口減少、高 齢化率の上昇が続き、生活利便性が優る地域 を除けば、依然不動産市況は弱含み状態が続 く。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％