令和7年1月15日　提出 豊能 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊能 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡豊能町光風台５丁目１２番１８ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東12m町道 水道、ガス、下水 光風台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１２ｍ 町道 交通 施設 光風台駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、地価は横ばいで推 移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊能町及び周辺市町における中規模一般住宅地域と判定される。需要者は大阪府北部に地縁を持つ者が中 心で外部からの転入はさほど多くない。豊能町内での生活利便性等は概ね良好であるが、最寄駅から距離を有し、総じ て不動産需要は弱く、地価は横ばい傾向と判断される。取引件数は多くないものの、標準画地程度で土地の総額１００ ０万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修性を行った。アパートなどの賃貸市場は成立しておらず 、戸建住宅が賃貸に供されることもほぼないことから、収益還元法の適用は控えた。以上より、比準価格を標準として 、周辺の類似地域に存する標準地との均衡及び前年標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊能町の人口・世帯数は減少傾向にあり、高 齢化率も進んでいる。交通接近性、生活利便 性に劣るため取引需要は乏しく、地価は底値 圏にある。 交通利便性に劣る既存住宅地域で、取引需要 は乏しいものの、地価は底打ち感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％