令和7年1月15日　提出 阪南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -12 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市さつき台２丁目１０番１２ ｢さつき台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 和泉鳥取 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 和泉鳥取駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今 後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線沿線で阪南市を中心として隣接する泉南市等にも及ぶ圏域で、そのうちの住宅 地域。需要者は同一需給圏内に居住する個人が中心である。区画整然とした住宅団地内に所在するが、高低差があり、 大阪都心部への接近性や生活利便性に劣ることから需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向が続いている。需要の中 心価格帯は、中古住宅（敷地１７０㎡程度）で６００～１０００万円程度となっている。新築戸建住宅は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっている が、取引事例比較法で採用した事例は阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は 高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [101.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調であるが、阪南市内 の不動産市場は利便性の劣る地域で低迷が続 いている。 既成の住宅団地であるが、都心接近性や利便 性に劣り、需要は弱含みで、地価は依然とし て下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％